有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法？并简述理由。

有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法？并简述理由。

正确答案：

对于待建商品住宅的用地进行地价评估时，可以优先选用：

（1）基准地价修正法；（2）市场比较法；（3）假设开发法；（4）成本估价法。其理由分别简述如下：

（1）基准地价修正法。

基准地价是在一定时期和一定条件下，不同土地区位（级别）内各类用地的土地使用权的平均价格。标定地价是在一定时期和一定条件下，能代表不同区位（级别）、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。基准地价是反映地价总体变化趋势和各级、各类土地使用权的平均价格，标定地价是出让、转让同类宗地价格的参考价格。现宗地用途已规定为商品住宅用地，所以可以在基准地价和标定地价的基础上，结合用途、估价时点进行修正，得出宗地价格。

（2）市场比较法。

在求取待建商品住宅用地的价格时，将宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地加以比较对照，从已经发生了交易的类似宗地的已知价格，修正得出待估宗地的价格。

（3）假设开发法。

在求取待建商品住宅用地价格时，将宗地的预期开发价值减去其正常的开发及销售费用、利息、税费及利润，来确定宗地的价格。

（4）成本估价法。

在求取待建商品住宅用地的价格时，以开发宗地所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税再来确定待估宗地的价格。

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