商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元m2，现空

商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

正确答案：1.应优先选用的估价方法是：收益法和市场比较法。因商场属于收益性房地产应选用收益法作为其中一种估价方法。在市场交易实例比较多的情况下应选用市场比较法作为其中一种估价方法。

2.在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入租约期满后的租金收入用客观租金现空置部分也要计算客观租金收入。将两种方法的估价结果综合确定最终估价值。

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