黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994年改作餐饮营业用房，并办理了一切有关手续。1996年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价（估价依据正确），估值为40万元。然后，再

黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994年改作餐饮营业用房，并办理了一切有关手续。1996年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价（估价依据正确），估值为40万元。然后，再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为50万元。由此确定最终估价结论=（40+50）/2=45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？

正确答案：这样确定估价结论是不正确的。因为（要点）：

（1）该项房地产估价没有遵循估价的基本原则之一的“最高最佳使用原则”

（2）由于该估价对象作为住宅的价值要高于作为餐饮营业用房的价值所以就应按住宅作估价从而采用相应的估价结论。

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