商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米

商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。请问：现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

正确答案：

（1）应优先选用的估价方法是：①收益法；②比较法。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场比较法进行估价。理由：因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较法为另一种估价方法。釆用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。在两种方法估价中均应考虑：①租约租金对商场价格的影响；②有租约的租金收入用租约租金；③租约期满后的租金收入用客观租金；④现空置部分也要计客观租金收人。（2）两种估价方法的估价技术路线分别如下：比较法的估价技术路线：①收集和测算类似房地产价格。收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地广。②修正类似房地产价格。将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定必准价格。③确定被征收房屋价格。根据类似房地产比准价格，釆用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格。收益法的技术路线：当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过比较法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。

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