一、房地产业基本专业技能
1、房地产业：指房屋和房地产的统称（又被称为房产）。
2、房地产业的三种存有形状：
单纯性的土地、单纯的房子、土地房屋的商业综合体
3、房地产业的特点：
a、房地产业部位的变动性（土地不能移，房子也不能动）；
b、房地产业地区的差异化（每宗房地产业的價值都不一样）；
c、房地产业的低值、耐用性（价钱贵、土地永久性的）；
d、房地产业的升值、增值性（人民币贬值、房屋升值、贷币升值、房屋升值）；
4、房屋：是房子以及权利的统称（占据、应用、盈利、处罚等权利）。
5、房子归类：
a、作用主要用途：定居用地（住宅小区、高品质住房）、工业生产用地（工业厂房、库房）、商业用房（店面、大型商场）、办公房（办公楼）、行政部门用地（国防、院校等企业用地及大城市）；
b、建筑构造：钢架结构、混凝土结构构造、砖混建筑结构、木结构房屋和别的；
c、使用权所属：公有住房（直管公房和自管公有住房等）和私家；
6、房地产：是土地以及权利的统称（应用、盈利、出让等权利）。
7、土地归类：
a、综合利用：生地黄和熟地黄；
b、建筑物功能：工程用地和非建筑用地；
c、主要用途：住宅用地、商业商业用地、工业土地、仓储物流商业用地、市政工程公共设施用地、交通出行商业用地、园林绿化商业用地、特殊用地等；
8、房地产行业：指从业房产开发、运营、管理方法和服務的领域。包含：
a、土地开发设计；
b、房子基本建设、检修、管理方法；
c、土地所有权的有偿服务划拔、出让；
d、房屋产权的交易、租用；
e、房产质押借款；
f、房地产业市场；
9、土地所有权：便是土地使用者依据土地归类对土地进行运用的权利（指依规对土地运营、运用和盈利的权利）。土地公有制经济采用了二种方式：即集体制和国家所有制性质。a）乡村土地选用了集体制，归属于农户全民所有；b）大城市土地采用国家所有制性质的方式，归属于全民所有；一切本人不可以获得土地的使用权。
土地应用得到的方法：
划拔：无尝应用，如院校、医院门诊、国防商业用地、飞机场等市政管理工程项目；
转让：从国家有偿服务获得所有权，方法：协议书（如200-250万/亩）、招标会（明确提出成本价，依据应用主要用途和价钱获得）、竞拍（价高者竟得，不违反规定的条件下，根据正规平台获得）；万科地产设计部门成本费学习培训PPT
10、房地产业市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地买卖市场）；
b、二级市场：房地产商得到土地后，资金投入一定的奖励金基本建设，根据有偿服务或赠予将产权年限转买给需求方（新创建商品房的交易市场）；
c、三级市场：房子在交易市场的再度商品流通，包含：交易、质押、出让、租用（二手房）；
房地产业市场构造善一览表：
市场称呼
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地所有权转让市场
土地所有权出让市场、增加量商品房市场、住宅一级市场等
土地所有权出让市场、总量商品房市场、二手房市场、住宅二级市场等
市场行为主体
政府部门、开发设计公司（投资人）
开发设计公司、小区业主
业主
市场行为主体
国有制土地所有权
增加量商品房
总量商品房、售出旧公有住房、私家
交易规则
竞拍、招标会、协议书
售卖、租赁等
交易、租用、互换等
11、土地所有权转让：指国家以土地使用者真实身份，按特定土地的使用年限、主要用途和城市规划建设等标准，将大城市土地所有权出交给土地使用人，并向土地使用者扣除土地所有权出让金的个人行为。转让买卖两方是国家和商业用地企业或本人。
12、土地产权年限：包含土地使用权、地上权、地役权、质押权、典权、租用权。
地上权：就是指付款房租为成本在别人土地上工程建筑房子的权利，它的本质便是土地所有权；
地役权：指运用别人土地供自身应用的权利；
质押权：指土地所有权获奖者在其有效性的应用期内有以土地作质押获得贷款银行或别的贷款担保的权利；
租用权：指土地所有权获奖者在其合理应用期内将土地转租给别人采用以获得盈利，承租方即获得该块土地的租用权；
13、土地使用年限：指国家将土地所有权出交给土地使用人，彼此承诺土地使用人可以采用的期限。
1）土地所有权转让期限：
a、住宅用地70年；
b、工业土地、文化教育、高新科技、文化艺术环境卫生、体育文化及综合性或别的商业用地50年；
c、商业服务、度假旅游、游戏娱乐商业用地40年；
PS：应用主要用途需变换的要补期限土地价格的价差，国家特定的则阅签；
2）土地使用年限期满后如何处理：
a、国家有权利没有理由的取回该土地；
b、工程建筑行为主体经质量控制单位检测后不属危楼；
c、新项目的存有不危害城市规划建设，不危害市容市貌，只需向政府部门交纳土地出让金可以持续应用。
PS：b、c条彻底存有的情形下，以那时的房价选购使用年限，期限由政府部门要求，不然没有理由取回；
14、商品房：房地产商以市场土地价格获得土地所有权后开展开发设计基本建设，并经国土资源局准许在市场上商品流通的房地产业，它是在获得房本后，可自主出让、租赁、承继、质押、互换的固资。
商品房的产权性质：住房、办公楼、大型商场、酒店餐厅、市场。
15、商品房的预购规章制度：五证二书
五证：〈国有制土地使用证〉、〈用地施工许可证〉、〈工程建设施工许可证〉、
〈建筑工程施工许可证书〉、〈商品房预售许可〉
二书：〈质量检测报告〉、〈使用手册〉、两书可以做为商品房买卖协议的填补承诺，而且是房产开发公司在商品房投入使用时为购房者给予的对商品房住房担负品质义务的法律文件和确保文档。
16、烂尾：指无法进行工程施工半途被叫停的新楼盘。导致新楼盘烂尾楼的因素关键有资金短缺、设计方案、工程施工存有比较严重产品质量问题，十分基本建设等。
17、楼花：指早已开工修建，但并未完工的房屋、房子。即指工程图纸上的房屋，处在建筑工程施工的最开始环节，离拿房时间长，价格实惠，买了后又可出售，赚价差。
18、炒房花：交易并未工程建筑好的房子。（如今政府部门有要求，商品房5年之内不能出让，交5%的增值税，为了更好地操纵投资房产）
19、预售房：指具有预售条件，并未完工投入使用的商品房。（价格便宜、挑选的空间大、房型齐备、可监管建筑装饰材料、品质）
20、准现房：指早已工程施工质量监管单位工程验收，并获得品质达标证明材料，可以投入使用的商品房。（即买即搬入、价钱高、房型落伍、挑选室内空间并不大）
21、经济实用房：就是指小规模价出售给众多中低收入者家中的商品房（含有社保特性的商品房，是有合理性和适用范围）。并不是每个人可以购买到，务必合乎当地政府所明文规定的标准，通过排队选购。长沙房口，25岁以上，65㎡之内以经济发展价选购，65㎡之外以商品房价选购，5年之后才可以出售）。
22、二手房：办完不动产登记证，开展再度出让的房子。别的如：公有住房、私家、集资房、公租房、拆迁安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未获得预售证以前，房地产商扣除顾客的可退的账款（一般可以得到房地产商的折扣优惠服务承诺）。
24、订金：指被告方承诺由一方位另一方交给的做为债务人贷款担保的一定额度的贷币（能贷款担保债务人的功效）不可以退还。
25、预付款：不可以贷款担保债务人的功效，能退还。
26、入户玄关：登堂入室的第一张门进来的地区，打开门地区。
27、公寓楼：指2层以上，供多家人家生活的工程建筑。
28、纯写字楼：专为各种企业日常运行给予办公室主题活动的大厦。
29、办公楼：家居、办公室、大型商场、结合一体的大厦。
30、商住楼住房：SOHO，家居，办公室于一体。
31、独栋别墅：指在野外或景区修建的供疗养，酒店住宿用的花苑住房，TOWRHOUSE（联体别墅、单双排独栋别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集买东西、游戏娱乐、休闲娱乐为一体的那么一个商业服务地区，始于英国（也称第六商业业态）。
33、物业管理服务：指由技术专业企业或组织，接纳业主（或应用人）的授权委托，对物业管理真话系统化管理方法，并向业主（或应用人）给予高效率、周全服务项目的个人行为。
34、物业管理服务內容：对住房以及附设设备维护、检修；对房子地区内的日常保洁、安保、公共性园林绿化、公共设施、路面等实行管理方法；向业主给予别的综合型或特邀的业务等。物业管理服务属社区治理范围。
35、业主交流会：指由物业管理服务地区内整体业主构成的，对本地区内物业管理服务具备决策权的组织结构。
36、业主代表交流会：由物业服务地区内业主代表构成的对本地区内物业管理服务具备决策权的机构。
37、业主联合会：由物业服务地区内业主代表构成，代表整体业主对物业管理实行自治权管理方法的机构，由业主代表交流会或业主代表大选造成。
38、一次性支付：指买房户在选购商品房时，在沒有享有税收优惠政策借款的情形下，将所有购房款一次性交给房屋出售企业的支付方式。
39、分期还款：买房者签订后，将购房的钱分为多个占比，按时间范围或按工程进度分次缴纳购房款（对于预售房），拿房时，账款所有结清。
40、按揭贷款：就是指买房合同或房屋所有权作质押得到买房贷款的方法。即买房者在买房时，向金融机构明确提出贷款担保的质押贷款文档，在金融机构审核通过后，获得房子总价格的一部分借款，依质押承诺，按时按时间范围向金融机构还款借款等额本息贷款，并给予房地产业做为还款按揭贷款的贷款担保（一般的买房合同和不动产登记证做为质押，住宅：七成二十年；店面：五成十年或六年十年）。
41、个人公积金：“全名公积金”，指城镇住房制度改革中，党政机关、国企、城镇集体所有制、外资企业、城镇民营企业以及他城镇机关事业单位以及在职人员员工按国家规定存缴的，重点用以住宅交易的资产（店面不好）。社保缴纳比例：均不可小于员工上一本年度月平均收入的5%，有前提的大城市，可以合理提升社保缴纳比例；存缴方法：一是由员工本人存缴；二是由员工所属单位存缴；
42、住房公积金房贷：指参与了公积金规章制度的员工，在选购、工程建筑、拆建和维修自住住宅时，因资金短缺愿为购买或别的住宅产权年限作质押而向公积金管理处申请办理的借款。
43、房产契税：指房屋产权产生改变时，就被告方所订合同，按房子价格的一定占比，向产权年限承担人征缴的一次性税款（普通住房：2%、非普通住房：4%）。
44、公共维修基金：指住房、房子的公共性位置和公用设施机器设备的修理保养股票基金（普通住房：2%；小高层、店面：3%）。
45、生地黄：指没经开发设计，并未改成用地标准的农村土地或荒山。
46、起步价：即“起步费”就是指物业管理全部楼盘中的最少市场价格（一般指房型、房屋朝向、布局不太好的楼房价格，各层的价差几十~几百块）。
47、基准价：即“基本价”指通过计算而明确的每平米商品房的基本上价钱。是对于房地产业定价策略来讲的，与起步费没有关系（楼房、房屋朝向不一样价钱也不一样）。
48、平均价：即物业管理的均值市场价格，将本物业管理各套新房的市场价格求和以后的和除于各企业工程建筑面积的和数，就可以得到每平米的平均价）。
49、出厂价：指住房制度改革中，售卖公有住房时依照工程建筑公有制住房的平均可变成本测量的价钱。
包含：A、征收土地和拆迁补偿费；B、勘察和前期工程费； C、建安工程费；D、居民小区基础建设费；E、服务费；F、贷款利率；G、税款；
二、工程建筑基本知识：
1、三通一平：就是指在土地开发时开展的试压、插电、通道、场地平整。
2、七通一平：给排水、排水管道、电力工程、通信、天然气、供热、路面通与场地平整。
3、占地面积面积：底线区域内的面积。
4、工程建筑面积：指房屋建筑墙体（柱）勒角以上各层外部水平投影面积之和，包含生活阳台、挑廊、别墅地下室、室外楼梯等。
5、市场销售面积：指商品房按套售卖，其市场销售面积为买房者所订购的套内工程建筑面积与应分担面积的现有工程建筑面积之和。
6、应用面积：指住房各方面平中，立即供居民日常生活应用的净面积之和（在住宅交易中，一般不选用应用面积来估算价钱）。
7、公摊面积面积规范：指商品房市场销售中应分担记入市场销售面积的商品房中商业建筑室内空间的面积，由两部份构成：一）室内室外室内楼梯、里外廊、公共性过厅、安全通道、电梯轿厢、配电站、设备层、机器设备用地、构造转换层、技术性层、洁净空调机房、消控室、为整幢楼房服务项目的值勤警卫室，房屋建筑内的垃圾房及其凸出平屋面有排架结构的楼梯口、电梯机房、储水箱间等；二）套模块与公共建筑空间中间的隔开及其墙体（包含后墙）墙面水平投影面积。
公共工程建筑面积分摊系数：公共工程建筑面积/套内建筑面积之和。
8、好用面积：工程建筑面积扣减公用分担面积后的账户余额。
9、计租面积：住房用地按应用面积测算，普通住宅用地按工程建筑面积测算。
10、套内工程建筑面积：指商品房套内各一部分工程建筑面积的总数。
套内工程建筑面积=套内应用面积 套内墙面面积 生活阳台工程建筑面积
套内建筑面积=套内应用面积/标准层的使用面积指数
11、建筑容积率：总工程建筑面积/总商业用地面积（双层建筑容积率大概为3，高层住宅为5，超高层为7，独栋别墅为0.3-0.45上下、建筑容积率越低，家居自然环境越好、价格高、质量高；建筑容积率越高，价格低、质量低）
12、建筑间距：基底面积之和/总占地总面积*100%
13、小区绿化率：指项目规划用地范畴内的绿化带总面积与市政规划用地面积之比。
公式计算：植物群落竖直总面积/占地总面积*100%
14、绿化率：全部住宅各种绿化覆盖率与住宅总用地面积的占比。新城区基本建设中不可小于30%，旧城区更新改造时不适合小于25%（不包括房顶、晒台的人力绿化）。新项目总核心竞争力提高之经营监管
绿地面积＞小区绿化率（园林绿化所占总面积）＞绿化率
15、得房率：套内建筑面积/套总建筑面积（市场销售总面积）之比
套内建筑面积=套内使用面积 套内墙面总面积 生活阳台总建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积 分担的公共总建筑面积
16、进深：住宅房屋的横着总宽。 净宽：住宅的具体长短。
17、楼高：指下一层木地板面到顶层楼板的相对高度，包含楼板厚度，以米为企业。
18、层高：指楼高减掉楼板厚度的净剩值，即混凝土楼板上表层至顶层混凝土楼板下外表的间距。
19、绿化覆盖率：指可以用以园林绿化的土地总面积，不包括楼顶绿化、立体绿化和遮盖土低于2平米的土地。
20、跃层式商住楼：上、下二层楼，大客厅为双层高，沒有封。
21、复式楼房：室内楼梯联接双层，大客厅仅有一层高。
22、跃层：屋内相对高度不一致，一米之内分离出来。
23、砖混建筑结构：由砖和混泥土构成，承重梁（四面不可以动，柱梁都不可以动）。
24、框架剪力墙：就是指混凝土结构浇筑成载重柱梁，合适规模性现代化工程施工，高效率较高，承重梁在柱梁，墙壁可以随意连通。次之也有：木结构房屋、混凝土结构、框简构造、钢体结构等。
25、房屋的经久耐用期限：指房屋可以保持一切正常运用的期限，与制定的规范、工程建筑的原材料、施工质量、应用情况、维修保养有关。
建筑钢筋构造：60-80年 砖混建筑结构：40-60年 木结构房屋：30-50年 别的：15年下列
26、土地数量单位：
1平方千米=100万平方（km2） 1公亩=1万平方（hm2）
1公亩=15亩 1亩=667平米
27、住宅的楼房区划的要求：
矮层住宅为：1-3层 双层住宅为：4-6层 管理层住宅：7-9层
高层住宅住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上
三、房产开发有关专业知识：
1、房产开发：在依规获得土地所有权的土地上依照应用特性和标准开展基础设施建设，房屋工程建筑的主题活动。它包含从指定开店选址到投入使用的整个过程，由征收土地与拆迁补偿安置、设计规划、供电、排水管道、配电、通电讯、安全通道路、园林绿化、房屋基本建设等多种內容构成。
2、土地开发设计：将生地黄（不具有应用标准的土地）开发设计成可储存的土地。
3、房屋开发设计：由买到土地所有权的开发商，对土地开展整平，铺路铺装上下水管及供热网，随后修建各种房屋及其公用设施。
4、房地产业二次开发：指先将生地黄开发设计完善地（具有应用标准），随后再进行交易和租赁，由租地者去修建房屋。
5、房地产业一次开发设计：一次性边土地、房屋开发进行。
6、能源供应：包含配电、供暖、气路（液化气、天燃气、石油液化气）等设备。
7、给排水、排水设备：包含采水工程项目、通水工程项目、净化水工程项目、配水管网（上下水道），排水管道网（下水管道）、废水处理、排出工程项目。
8、土地我国使用权：指做为土地使用者的我国，对自身全部的土地依规拥有占据、应用、盈利和处理的权利。
9、土地全民所有权：指乡村工作人民群众集体经济组织，在法律法规区域内对自身全部土地拥有占据、应用、盈利和处理的权利。
10、房屋的使用权：对房屋全方位操纵的权利，包含：所有权、使用权、收益权、支配权。
11、土地使用权：指带有法律法规实际意义上和社会经济含义上的使用权双向含意。
法律法规实际意义：土地使用者将土地当做自身的资产，并将其推行占据、垄断性、有着对土地操纵的权利。
经济发展实际意义：指土地使用者凭着对土地的垄断性得到一定的资金收益的权利。
四、其他內容注意事项：
1、申请办理按揭贷款合同书需提供：
1）本人身份证件及文案各3份，结婚证或外来人口单身证明；
2）第一期购房的钱（不低于30%，二次买房者首付款不低于40%）购房者预付购房的钱收条正本及影印件；
3）买房者或另一半企业的个人收入证明；
4）与房地产商签署的买房合同；
5）开户行银行开户的银行定期银行存折并带有3个月的贷款款；
6）住房借款协议，贷款借条；
7）授权委托金融机构扣回收房购房款合同书；
8）住宅质押保证书；
9）贷款申请书。
2、申请办理按揭贷款需缴的花费：
1）保险费用（保费1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交车险公司）；
2）质押费，贷款额3‰（交房地产业局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交法律事务所）；
4）登记备案服务费，每一份合同书20元（交房地产业局）；
5）合同印花税，每一份合同书10元（交房地产业局）；
6）按揭贷款教材费，每一份合同书40元（交金融机构）；
3、提取公积金标准：合乎下述标准的可以一次性获取自己住宅公积金账号内的储存账户余额。
1）员工选购、修建、翻新、维修自住住宅；
2）员工离、离休时；
3）彻底因公负伤，并与公司结束事实劳动关系的；
4）户口迁移所属的市、县或是出国落户的；
5）还款住房贷款利息的；
6）租金超过家中薪资的要求比率的。
4、公积金房贷是有额度要求的：
1）贷款额不可以超出25万的最大限制；
2）贷款额不可以超过你住宅公积金账号存储账户余额的5倍；
3）贷款额不可以超过总购房款的70%；
5、预售房的标准：
1）土地出让金已交清，获得国有制土地使用证；
2）获得用地施工许可证；
3）资金投入工程项目总基本建设资产做到20%以上（没有土地出让）；
4）工程进度已确立，拿房日期已确立；
5）竣工验收前；
五、额外內容（房地产营销学习培训基本知识）：
1、置业顾问领域：
它是一个精彩纷呈、独特的、无从不市场销售、每个人都应用、发展潜力大、有意思、随意、有满足感、锻练人，无限张力收益的一个较灵便、普遍、综合型的一个领域。
2、有正确的人生观：价值观念---信仰---期待---心态---行为总体目标
3、行为全过程：实行---核心价值---中程总体目标---短期内总体目标---每日工作规划
4、忌语：大约不可以一定的语言表达
五声四语：招客声---称呼吁---感谢声---送客声
抵制四语：藐视语---心烦声---否认语---斗气语
5、工程建筑面积务必高过2.2米（小于2.2米的停车库，杂屋沒有产权年限），工程建筑如配套设施游泳馆、停车库等算不上面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为标准。
7、商圈：称之选购圈或商势圈，指在一定的经济发展地区内以大型商场或商业街区为核心向周边拓展产生的辐射源能量，对消费者吸引住而产生的一定范畴或地区。
分成：关键商圈：以购物商场为核心，人口数量占60-80%，价格高；次级线圈商圈：有着客户占20%；
边沿商圈：遍布相对密度小，商品低端，价格低。
8、商业服务对比度：是测定一个商圈内的商业服务物业管理的供需量的一个主要方法。
IRS：商业服务对比度
C：关键客户指数值
RE：每一个消费者均值销售量
RF：商圈内的运营面积
IRS=（C*RE）/RF
9、严重影响房地产业价格要素：
1）价格构成=土地资源成本费价格 建安费 盈利 期间费用（经济总量，DTP指数值、房地产新政策、相关法律法规）；
2）危害房地产业要素：房地产商整体实力、经济发展心态、地区、交通出行、周围环境、配套设施、园林绿化、增值、政府部门整体规划、发展潜力、客户精准定位、设计产品、物业管理服务、销售市场供需、知名品牌、推销技巧、地理环境不能拷贝；
3）危害每一栋企业的价格要素：楼逐层高、房型、朝向、园林景观、外部作用、面积、建筑构造；
4）双层：7层下列，金三银四铜五六；高层住宅：7层以上，越重高走价格越高，越重上园林景观越好；
5）危害铺面：增值发展潜力、地区、交通出行、配套设施、销售市场、精准定位（商圈精准定位）、消费人群、知名品牌、客流量、物业管理服务。对于每一个商铺影响因素：部位、面积（面积小、面积交易人群多，价格高）、楼房、铺型（柱、进深、阻拦）、配套设施。
10、递个人名片方法：
1）如果你与客户商谈时，客户有兴趣时，你递上个人名片客户对你印像深，认同度；
2）当客户即将站起来时，递上个人名片，你的客户会精确记牢，认知能力你；
11、递材料时间范围：
1）如果你将主要內容解读结束，再递上材料，请他掌握；
2）如果你递个人名片时，一起拿给他；
3）假如客户已拿了材料时，你随着他材料內容一条条解读下来，随后合上拿给他；
12、市场调研目地，实际上体现行业现状：
1）掌握市场竞争新楼盘；
2）掌握消费市场；
3）掌握交易市场行情；
4）为方案策划、市场销售给予根据
实际调研內容：
a）商品调研：经营规模、占地面积面积、商铺、功能分区（干什么，商圈精准定位）、铺型、配备（电
梯、中央空调、水电工程表）、室内装修、物业管理服务、运营時间；
b）配套设施调研：内部结构配套设施、周围环境配套设施、作用配套设施；
c）价格调研：市场销售价格、平均价、不一样楼房价差、支付方式、房租价格（沿街与内街价格）；
实际调查方式：问卷调查、街头采访（入户走访、单面、右手新手入门、两手左手新手入门）、学术讨论、销售市场客户采访；
实际调查对象：销售市场、大型商场、技术专业街、商业街、经销店
实际配套设施调研：医院门诊、金融机构、商场、休闲娱乐场地、酒店餐厅、院校、交通出行（人流量、车流量、公共汽车、长途汽车）
13、风水学与房地产营销：坐北朝南屋子特点（自然通风时间长、日照时间长、不容易长霉、冬天不冷）。
风水地：伴山伴水，中国龙脉（房屋建筑的朝向的阳阴选择。阴：山之南、水之东；阳：山之北、水之南；金銮殿的地方：翠绿色是性命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、工程建筑色调：鲜红色---代表支配权、荣华富贵、自尊、鲜红色镇邪。
15、使用率=应用面积/工程建筑面积
花园洋房的使用率低于双层：60-70%
高层住宅的使用率低于花园洋房：80%以上
办公楼的使用率低于高层住宅：50-60%
16、不动产登记证：土地使用证、房本（集资房是沒有不动产登记证的，福利房是有产权证，可以出让，在我国准许的期限内可以出让、租赁）。
17、园林绿化：是绿色生态内的十分小的一个层面。
自然环境：附近所体现的原素：绿色生态、历史人文、自然地理、交通出行。一个新楼盘的环境包括：园林绿化、交通出行、相对密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：价格昂贵、划算
1）权重计算比较分析法：在价格上及敌人较为加X%或减X%，不超过1；如另一方1000元/㎡ 1000元/㎡*10%=1100元/㎡；相反1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2）盈亏平衡法
3）工作经验评定法：依据过去工作经验来测标，价格压力位对于消费者而言，內容包含：平均价、起步价（功效，减少进入市场门坎、一般是高开低走上涨，只针对大中型新楼盘、而小规模纳税人楼
盘不适合选用尾盘拉升）、最高成交价（最好是的楼房肯定是最高成交价）、竖直价格（一般金三银四铜五铁六，超出27米空气质量指数越差）、价格的延展性（有
品牌知名度的室内空间）、总体目标价格（自我价值的价格）。
19、价格组成：
1）土地出让：三通一平、动迁、安家费、勘察设计费用（掌握地质结构）；
2）公共性基础设施费（通称土地资源成本费）；
3）建安费（土建工程成本费）；
4）管理成本（包含营销推广费用预算成本费）；
5）资金成本（贷款利息）；
6）税款花费；
7）盈利；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5%、次15%、差80%；三七基础理论：好10%、次20%、差70%；
公布市场销售：用以调整操纵市场销售进展，先销次的，留有一部分好的，用以最终最后的冲刺。
包含：强销期（找寻热卖趋势）、持销期（也叫调节期，科学安排）、最后的冲刺期、扫尾期。
21、工程建筑质量：
1）施工单位的资质证书；
2）工程图纸：方案设计，光照自然通风是不是符合要求，整体规划、规划院开展调研，科学研究；
3）建筑装饰材料：品质优劣，是不是绿色环保产品？
22、埃及金字塔型：
大盘：一般以快打慢，先奇取胜，生产制造不同寻常的特点；
营销技巧：营销突出重围，副翼攻击，通道跑位，较多顾客消费场地。如俱乐部队、夜店、Ktv、新高尔夫、根据派人进到所述场地与其说触碰、吸引住消费者、推行营销，节约宣传费以及它花费。
23、项目定位：掌握利润最大化的消费人群---再掌握消费形態---得到要求---销售市场商品
24、国家行业标准建筑容积率：
1）独栋别墅1-0.8，一般是0.8; 2）高端小区2-2.5;
3）中等小区3； 4）低端小区4；
一类小区：公共基础设施布局详细，全部环境优良；
二类小区：公共基础设施布局详细，环境不优良；
三类小区：公共基础设施布局不详细，环境差；
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