到了买商铺的环节，就说明商铺的投资者已经对这个城市、对区域、地段、具体的社区位置等都已经做好了考察，认为这个地方值得投资，才开始考虑购买。到了这个环节，实际上就是对比这个片区内所有商铺的外围环境、内部结构、商铺价格、优惠措施、开发商（运营商）品牌实力、业态布局、规划管理等一系列具体事情了。
本文主要对即将购买的商铺外围环境、内部结构都有哪些盲点容易在购买时被忽略，进行一些分析和解读，防止购买者在投资时掉入暗坑。尽管都是一些细节问题，但是，正是这些细节常常被购买人忽略，从而在后期的经营或以后商铺转手时遇到麻烦。关于商铺的外围空间环境和内部结构，上一篇文章已经讲了一半，这一节将继续把后面的几个要点说完。
上篇讲到门面太窄、进深太大的商铺要谨慎购买。在讲到店铺的内部结构时，还要注意，结构不规则的商铺也尽量不要买，比如前小后大、三角形、梯形等异形的商铺。首先，这些商铺在空间布局上不好安排，未来在设计装修时，空间利用率会降低，有些空间位置要白白浪费，这样一来，与结构规整的商铺相比，坪效就会大大降低；其次，在判断商铺价值时，我们还会对商铺所处的环境从建筑美学、风水学角度综合判断，从这个角度看，不规整的内部结构，对生意经营也是不利的，尤其是一些三角形、缺边缺角的结构，尽量避免投资。
另外，如果商铺内部空间有一些承重柱、承重梁等突出部位，造成商铺内部空间不规整的，甚至在商铺中间就有承重结构布局的，这样的商铺在使用时，利用率也会大幅降低，设计装修难度大，对未来的顾客、店内的商业动线都会造成一定影响，尽量不要购买。从建筑美学、风水学角度看，也是不利的。关于建筑风水学问题，在以后的篇幅中，笔者会展开做一些更详细说明。
买商铺，还要注意内部空间的高度，也就是层高问题，这是商铺的重要指标之一。理论上，商铺内部空间高度越高，对于商铺的经营规划就越好。从商铺的层高来看，主流商铺大都在4.5米左右，跨度从3.5米~5.5米都有，高的会达到甚至超过6米，这种是最好的，通常经过分割后可以作为2层来使用。在商铺的层高上，选高不选低，通常4.5以下的空间结构，在店铺设计装修好就会显得局促，而且不适合一些对空间要求高的业态。目前，住宅的平均层高大概在2.8米~3.2米之间，商铺从经营的角度看，至少要保持住宅层高1.5倍以上高度，才算比较合理。同时，底商比2楼以上商铺的层高又要更高一些。
在进入购买商铺的具体环节后，如何选铺，还要注意几个细节问题。首先，是整排商铺外立面不规整，属于凹凹凸凸的布局，这种社区商铺尽量少选择。有些小区在设计时，外立面是不规整的，由此也造成了商铺位置有凹有凸，不仅给商铺装修、广告招牌安放等方面带来一些麻烦，同时会影响人流的正常流动线路，影响到消费者的购物体验，这是属于商业动线不太好的类型。
还有一种情况，商铺与商铺之间有很宽的墙体，这也是相当不好的一种布局，由于每个店铺之间都有很宽的墙体分割，整个社区商业看起来就毫无连贯性，更像是一个个独立的、单门独户的大门，不像商业布局。这种设计看起来相当高大上，往往在一些高档社区中比较经常看到，尤其是一些欧式建筑中很常见，有些是为了配合整个社区风格而统一采用的一种设计方案，但好看不中用。首先过宽的墙体会在视觉上把成片的商铺变成一间间单间，商业氛围差很多，另外，由于墙体太宽，会导致商铺的门面开间变窄，对经营非常不利。
考虑到商铺未来的业态问题，还要强调一点：在社区商业中，餐饮是最主要的业态之一，社区餐饮的消费力强、客流稳定，是很多投资者和承租人都青睐的业态，因而餐饮类商铺的租金相对也会高一点，但是，由于餐饮要排气、有油烟、排污水等方面的硬性需求，因而对商铺也有特殊要求。
在有些楼盘中，开发商对业态有硬性规定，强调那些商铺可做餐饮，那些是不允许的。因此，如果未来要从事餐饮，还要特别留意商铺是否有烟道，烟道设计是否合理，会不会扰民，下水排污管道的设计是否合理，应急设备是否到位等。把这些都考虑好了，买到的商铺才不会因为考虑不周而导致功能缺失。
购买社区商铺，还要特别注意不要买2楼以上的商铺，在有些社区的公共配套中，商业不仅有二楼以上的，甚至还要内铺，这些都不是好选择，买时尽量避免。从商业的角度看，二楼以上的商铺价值不高，这也是笔者一再强调\"大坑\"之一，社区商铺千万不要买到二楼，尤其是那些内铺的二楼，就更没有价值了。
二楼商铺只有两种情况下可以考虑购买。一是社区商铺中，与底商搭配的整体性购买，也就是店铺本身就是一二层的结构设计，内部有楼梯上下相连的楼房，而那种统一进出口的二楼商铺不要买；其二，是具有很强品牌号召力的大型购物中心之类的大型商业体，由于有极强的运营能力，在某种情况下可以考虑购买。不过，就算这种也存在一定风险，没有专业眼光和综合评估能力，也不要轻易购买。这些，笔者在讲到如何投资购物中心商铺时，会有详细的分析。
在确定完上述这些问题后（含上一篇文章所述的5个问题），内外部环境基本清楚了，这个商铺怎么样，也就基本上心里有数了，如果都没有问题，就可以考虑入手。当然，正如前面所述，为了将来不会出现一些后悔的局面，首先是要确定具体地段和店铺的位置，才能进入选择店铺的环节。比如，同一条街道上，准备买左边还是右边，角上还是中间，先对外围环境进行综合考评后，再来判断商铺的内部空间结构。
关于社区商铺的15条投资原则，到此全部讲完了。最后强调一下，社区商业也存在商业动线原理，那些动线不好的商铺尽量不要购买。比如，之前讲过的，城市主干道会把街道两边的人流量分割开来；前一篇文章中提到的\"断头路\"问题，也会造成商业动线问题；再就是本篇所讲的商铺外立面不规整，也会形成商业动线阻碍，打个比方说，如果一个商铺左右两边都是凸出的门面，这个商铺的动线就会被两边凸出的商铺阻隔，成为行人眼中完全被无视的对象。
看完社区商铺的系列文章后，是否有些收获？作为一个有着20年商业地产领域实操经验的老兵，这些经验仅供朋友们参考，不对之处请多指正。关于社区商铺的投资，还有一个很重要的课题没有探讨，就是社区商业的商住比和人均商业面积的问题，目前，这个问题在业界、学界都没有很成熟的理论，笔者也在摸索中。在阅读了大量相关专业文献后，目前有了一些浅析看法，等近期考察完几个社区商业，多一些验证数据后，会将最后这一篇文章奉献给大家。
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