到了买商铺的环节,就说明商铺的投资者已经对这个城市、对区域、地段、具体的社区位置等都已经做好了考察,认为这个地方值得投资,才开始考虑购买。到了这个环节,实际上就是对比这个片区内所有商铺的外围环境、内部结构、商铺价格、优惠措施、开发商(运营商)品牌实力、业态布局、规划管理等一系列具体事情了。
本文主要对即将购买的商铺外围环境、内部结构都有哪些盲点容易在购买时被忽略,进行一些分析和解读,防止购买者在投资时掉入暗坑。尽管都是一些细节问题,但是,正是这些细节常常被购买人忽略,从而在后期的经营或以后商铺转手时遇到麻烦。关于商铺的外围空间环境和内部结构,上一篇文章已经讲了一半,这一节将继续把后面的几个要点说完。
上篇讲到门面太窄、进深太大的商铺要谨慎购买。在讲到店铺的内部结构时,还要注意,结构不规则的商铺也尽量不要买,比如前小后大、三角形、梯形等异形的商铺。首先,这些商铺在空间布局上不好安排,未来在设计装修时,空间利用率会降低,有些空间位置要白白浪费,这样一来,与结构规整的商铺相比,坪效就会大大降低;其次,在判断商铺价值时,我们还会对商铺所处的环境从建筑美学、风水学角度综合判断,从这个角度看,不规整的内部结构,对生意经营也是不利的,尤其是一些三角形、缺边缺角的结构,尽量避免投资。
另外,如果商铺内部空间有一些承重柱、承重梁等突出部位,造成商铺内部空间不规整的,甚至在商铺中间就有承重结构布局的,这样的商铺在使用时,利用率也会大幅降低,设计装修难度大,对未来的顾客、店内的商业动线都会造成一定影响,尽量不要购买。从建筑美学、风水学角度看,也是不利的。关于建筑风水学问题,在以后的篇幅中,笔者会展开做一些更详细说明。
买商铺,还要注意内部空间的高度,也就是层高问题,这是商铺的重要指标之一。理论上,商铺内部空间高度越高,对于商铺的经营规划就越好。从商铺的层高来看,主流商铺大都在4.5米左右,跨度从3.5米~5.5米都有,高的会达到甚至超过6米,这种是最好的,通常经过分割后可以作为2层来使用。在商铺的层高上,选高不选低,通常4.5以下的空间结构,在店铺设计装修好就会显得局促,而且不适合一些对空间要求高的业态。目前,住宅的平均层高大概在2.8米~3.2米之间,商铺从经营的角度看,至少要保持住宅层高1.5倍以上高度,才算比较合理。同时,底商比2楼以上商铺的层高又要更高一些。
在进入购买商铺的具体环节后,如何选铺,还要注意几个细节问题。首先,是整排商铺外立面不规整,属于凹凹凸凸的布局,这种社区商铺尽量少选择。有些小区在设计时,外立面是不规整的,由此也造成了商铺位置有凹有凸,不仅给商铺装修、广告招牌安放等方面带来一些麻烦,同时会影响人流的正常流动线路,影响到消费者的购物体验,这是属于商业动线不太好的类型。
还有一种情况,商铺与商铺之间有很宽的墙体,这也是相当不好的一种布局,由于每个店铺之间都有很宽的墙体分割,整个社区商业看起来就毫无连贯性,更像是一个个独立的、单门独户的大门,不像商业布局。这种设计看起来相当高大上,往往在一些高档社区中比较经常看到,尤其是一些欧式建筑中很常见,有些是为了配合整个社区风格而统一采用的一种设计方案,但好看不中用。首先过宽的墙体会在视觉上把成片的商铺变成一间间单间,商业氛围差很多,另外,由于墙体太宽,会导致商铺的门面开间变窄,对经营非常不利。
考虑到商铺未来的业态问题,还要强调一点:在社区商业中,餐饮是最主要的业态之一,社区餐饮的消费力强、客流稳定,是很多投资者和承租人都青睐的业态,因而餐饮类商铺的租金相对也会高一点,但是,由于餐饮要排气、有油烟、排污水等方面的硬性需求,因而对商铺也有特殊要求。
在有些楼盘中,开发商对业态有硬性规定,强调那些商铺可做餐饮,那些是不允许的。因此,如果未来要从事餐饮,还要特别留意商铺是否有烟道,烟道设计是否合理,会不会扰民,下水排污管道的设计是否合理,应急设备是否到位等。把这些都考虑好了,买到的商铺才不会因为考虑不周而导致功能缺失。
购买社区商铺,还要特别注意不要买2楼以上的商铺,在有些社区的公共配套中,商业不仅有二楼以上的,甚至还要内铺,这些都不是好选择,买时尽量避免。从商业的角度看,二楼以上的商铺价值不高,这也是笔者一再强调\"大坑\"之一,社区商铺千万不要买到二楼,尤其是那些内铺的二楼,就更没有价值了。
二楼商铺只有两种情况下可以考虑购买。一是社区商铺中,与底商搭配的整体性购买,也就是店铺本身就是一二层的结构设计,内部有楼梯上下相连的楼房,而那种统一进出口的二楼商铺不要买;其二,是具有很强品牌号召力的大型购物中心之类的大型商业体,由于有极强的运营能力,在某种情况下可以考虑购买。不过,就算这种也存在一定风险,没有专业眼光和综合评估能力,也不要轻易购买。这些,笔者在讲到如何投资购物中心商铺时,会有详细的分析。
在确定完上述这些问题后(含上一篇文章所述的5个问题),内外部环境基本清楚了,这个商铺怎么样,也就基本上心里有数了,如果都没有问题,就可以考虑入手。当然,正如前面所述,为了将来不会出现一些后悔的局面,首先是要确定具体地段和店铺的位置,才能进入选择店铺的环节。比如,同一条街道上,准备买左边还是右边,角上还是中间,先对外围环境进行综合考评后,再来判断商铺的内部空间结构。
关于社区商铺的15条投资原则,到此全部讲完了。最后强调一下,社区商业也存在商业动线原理,那些动线不好的商铺尽量不要购买。比如,之前讲过的,城市主干道会把街道两边的人流量分割开来;前一篇文章中提到的\"断头路\"问题,也会造成商业动线问题;再就是本篇所讲的商铺外立面不规整,也会形成商业动线阻碍,打个比方说,如果一个商铺左右两边都是凸出的门面,这个商铺的动线就会被两边凸出的商铺阻隔,成为行人眼中完全被无视的对象。
看完社区商铺的系列文章后,是否有些收获?作为一个有着20年商业地产领域实操经验的老兵,这些经验仅供朋友们参考,不对之处请多指正。关于社区商铺的投资,还有一个很重要的课题没有探讨,就是社区商业的商住比和人均商业面积的问题,目前,这个问题在业界、学界都没有很成熟的理论,笔者也在摸索中。在阅读了大量相关专业文献后,目前有了一些浅析看法,等近期考察完几个社区商业,多一些验证数据后,会将最后这一篇文章奉献给大家。
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