别不相信，开店做生意，100家有90家都死在选址上（选址干货）

很多人说，现在是移动互联网的时代，门店的位置不那么重要了，通过导流就能解决客户上门的问题。我只想说，就是一种赤裸裸的忽悠，可能就是想做导流的生意吧。

还有很多人说，只要选址在人流量大、大品牌的附近，就不用愁生意了，毕竟大品牌有专门的选址技巧和方法。我也只想说，适合别人的，不一定适合自己，抱有这种天真的想法会让你举步维艰。

基于太多这样那样的说法，打算最近写一些关于店铺选址、商业空间打造的文章。

首先想聊聊的，是关于店铺选址的一些宏观概念上的认知问题。

一、根据经营业态项目不同，要针对性地选择区域。

举个例子，张三要开一家图文广告店铺，A方案是开在商务办公区域，B方案是开在核心商圈。毫无疑问是开在商务办公区域更为合适。

其实这就是选址的合理性思维——匹配原则，因为不同的商业业态都有其独特的客户群体。不同的商圈，不同的区域，其常规的人群属性是不同的，那么就需要根据自己经营的业态所匹配的区域去寻找合适的位置。

下面对商圈和主要的区域做了简单的人群分类：

城市核心商圈——商务办公人群、购物休闲人群为主

城市核心居住区——以城市居住人群为主

行政中心区域——以商务办公人群为主

大学城区域——以大学师生、城市居住人群为主

专业市场区域——专业行业经营者和工作人员为主

公园和景区——游客及休闲人群为主

运动场馆区域——以运动健身人群为主

……

除了这样大而全的分类，每个商圈和商场，都还有自己的定位，是偏时尚为主的，还是以夜经济为主，或者是针对于游客。而且档次也有不同，中低端的，中端的，中高端，高端，各不相同，其客户对于自身消费的品牌类别和消费频次都有所不同。所以针对于自身经营的店铺所属业态，根据所匹配的主要消费人群，选择最为合适的经营区域。在经营中低端批发的专业市场开商务型的咖啡店，这样的错误尽量要避免，除非是有特殊的原因和需求。

二、避免盲目跟从大牌商家，容易成为租金牺牲品。

很多时候，在选择开店位置时，大家普遍趋向于选择大品牌的附近开店，比如品牌超市、品牌餐饮、品牌零售等等。但是这个首先还是由自己所经营的项目自身所决定的。

比如是经营的一家便利零售店，显然不适合选择在大型超市的旁边，因为大型超市里零售商品不论是种类还是价格，可能都会对小的便利零售店形成冲击。

再比如如果在KKV这样的大型品牌生活类零售店旁边，要是做一个饰品店或者是文具店，收益真不一定有在女人街开饰品店，或者是学校附近开文具店的收益高。

而且大牌商家在签订租赁合同的时候，一般会与商场或者业主方进行谈判博弈，通过其品牌优势，拿到尽量优的租金价格和租赁政策，那么不论是商场还是业主方，在品牌商家这里无法实现的租金回报，一定会从其周边相对较小面积的商铺和租赁区域来平衡，很有可能你就变成了高租金的承担者。

三、同质化规模化的业态组合，是一把双刃剑，要三思而后行。

我们看到经常有一些诸如女人街、餐饮美食街、火锅一条街这样的规模化相近业种组合在一起形成的商业经营场所。同质化规模化是一个好事情，这样让顾客在选择的时候，因为规模化商业经营场所的种类够多，他们更加趋向于在这里进行消费，人气得到了保证，而且在宣传成本上会相对投入较少。

但是，正因为是同质化规模化的商业经营场所，其他经营商家所经营的项目跟自己的相差并不会太多，自己的店铺，在质量上、产品独特性上、装修风格上、服务水平上，能不能超过其他竞争对手，这才是最核心的问题，这也是内卷的开始，就跟现在其他的行业一样。

同时，在这样同质化规模化的商业环境内，一样需要做到尽量选择细分领域竞争对手少的航道。举个例子，如果这里是火锅一条街，那么这条街上，火锅馆的数量一共是多少，有多少是新派火锅，有多少是传统火锅，海鲜火锅有没有，有无涮锅、粤式火锅有没有、会不会有日韩的火锅种类，单品突出的鱼火锅、椰子鸡这样的有没有。最终选择一个适应度高，同时又有差异化的小品类去竞争，才会有胜算。