南宁万象城风水(南宁华润未来城市的风水)
来源：凤凰网房产
多年以后的某个时刻，地产老野们聚在某个咖啡桌或烧烤摊上聊起2020年，注定会是众生感概万千，百感交集。
根据西方经济规律的研究，2016年应该就会爆发经济危机，这几年来各国政府很努力的进行逆周期调整，一直拖到2020年，虽然尚未爆发全球范围内的经济危机，但全球经济压力山大已经是显而易见。2020年年初开始，突如其来的“新冠肺炎”蔓延全球，让本已困苦不堪的地球村雪上加霜。
2019年年底，中国城镇化率达到60.60%，中国房地产进入“白银时代”，“满足人民群众日益增长的舒适健康的居住需求”成为新征程的主旋律。2020年广西南宁的城镇化率超过62%，各种“地王”炸，“高端项目”连炸，让整个广西感觉一瞬间“天翻地覆慨而慷”。
综上可见，2020年，一方面全世界水深火热，一方面中国貌似还“风景这边独好”，尤其是在昔日中国的西南边陲—南宁，各行各业依旧欣欣向荣，房地产行业表现也尤为亮眼，一切都充满着希望。
2020年，该不该买房，该如何买房？这是一个问题！
如果要问我，我的个人建议两条：第一条，刚需购房者，赶紧买；第二条，高端购房者，一定精准下手有独特唯一稀缺性资源的风水宝地。
刚需购房者肯定是早买早好，长远来看，房价坚挺，刚需购房者应该是能上车就上车，而作为更理性的高端购房者在2020年也迎来了好的机会，就是要趁经济不好，看准具有保值性、唯一性、稀缺性的高端住宅（尤其是有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目）趁价格厚道的时候赶紧下手，否则等经济一旦转好，有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目价格绝对是飞扬直上让人遥望不及的。
一
白银时代，“改善居住”成为时代新任务。
据国家统计局公布数据，截至2019年年底，中国城市化率达到60.60%。
城镇化率60%是一个里程碑式的时刻，它标明中国房地产已经基本告别高速增长的“黄金时代”，进入平稳增长的“白银时代”。
央行最近发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，户均拥有住房1.5套。
据统计，截至2019年年底，南宁市城市化率超过62%，南宁也已经进入“白银时代“，解决”改善居住“问题，成为房地产的新任务。
二
白银时代，高端购房者开始凸显
据恒大研究院报告，在可见的未来，中国城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升。
首先，中国人口总量峰值临近，但受益于鼓励生育政策，估计仍能维持5 ~ 10年的增长。
联合国对中国人口规模有9个预测方案。预计中国分别将于2030年、2031年达到14.6亿人的峰值。
城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右。我国2045年以前20 ~ 60岁城镇人口数量稳定在5.5亿人左右。
其次，主力置业人口年龄中枢上移，住房改善能力提升。主力置业人口中， 45 ~ 60岁为三次及以上的再改和豪改群体。
根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020—2030年，中国再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。中国房地产业的改善时代已然来临，并预计持续到2035年左右。
综上所述，高端住宅的“天时“已到，南宁优质高端住宅的火爆时代开启了。
三
开发商打造高端住宅的意愿强烈
城市化率60%之前，解决的是住房短缺问题，开发商主要走“大规模高周转“路线，所谓”黄金时代“，”时间就是金钱“，速度够快才能抢到更多钱，开发高端住宅不仅开发速度慢，去化速度也慢，跟时代要求不符，所以主流的开发商都不愿意开发商高端住宅。
城市化率60%之后，进入“白银时代“，解决“改善需求“，”品质和服务、个性化“才是时代的主旋律，这个时代，各家开发商转身做高端住宅的意愿才开始凸显出来。
2020年，南宁各种DW地块出现，五象湖、凤岭南等等不断刷新的地价却仍然有众多开发商踊跃举牌斥巨资拿下，胆量何在？显然是“白银时代，购房者对美好居住的追求”给与的。
最近各种1.4万+以上地价的土地成交和各个2万+高端住宅的各种王炸，已经明显印证了时代的变化。
四
政府精明推地，璞玉地顺势推出
实话实说，南宁市是一个高度依赖土地财政的城市。土地财政在南宁市政府财政收入中的比重超过60%。土地出让收入及土地相关税收是政府非常注重的，所以政府在土地出让上是非常专业和有节奏的，前些年南宁市的土地都是小块分割出让，以便尽量获取高价，很少看到有高达百亩的土地整体出让，而且都是易开发的平地净地为主，而开发难度较大的适合做高端住宅的山陵坡地推出的比较少，有山又有江的土地更是凤毛麟角，而这种有山又有江的凤毛麟角地块正是值得强烈关注趁早下手的首选目标。
丘陵地带出让少的原因，一方面是因为这些地开发难度比较大，进度慢，在力求“大规模高周转“的黄金时代，主流开发商都嫌麻烦，政府也不好出手；另一方面实际上也是因为山地和丘陵地带的开发，其实更容易做出高端住宅，如果等到合适的时机，其实能够获取更好的土地出让价格，所以南宁的丘陵地带土地出让很少。
从这个图上其实比较好看出，南宁市核心区附近比较大的丘陵地带其实主要就两块：青秀山和南宁东，青秀山已经无法开发了，就看南宁东了。
南宁整体向东向南，南边比东边开发进度快，主要也是因为南边大片平整的净地，开发难度相对小，南边现在差不多了，随着白银时代的到来，向东的这边丘陵又该提上日程了。南宁东的这块丘陵地带，估计以后都会是高端住区。
五
高端住宅，好风水管三代
中国买高端住宅尤其豪宅（别墅为甚）的富主都比较注重风水。原因很简单，“创业容易守业难”，创富一代想要保住财富并继续恒大恒强世袭传承，这时候中国流传几千年的风水便成为这些上层富豪们要借助的主流工具。俗话说“好风水管三代”，正中这些上层富主下怀。
风水的精要原则其实就八个字：山环水抱，藏风聚气。
如果严格遵从风水上的“山环水抱 藏风聚气”八字真经的话，优秀的风水住宅应是如下图所示：
这就是风水上最有名是“四灵决”，常听人说的“左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武”，其实就是要求本尊像皇帝一样在中间，前后左右都有护卫，护卫还得安排得当，一是要保持适度距离，二是要保持适当高度和力度。
依据“四灵决”原则，我们以南宁整体的范围来看风水的话，结论就是邕江北岸风水大势是胜过邕江南岸的。
南宁北面有很大的山脉，算是玄武方高耸有力；东西两边也有较多山脉，可算是青龙白虎一应俱全，邕江北岸的区域比邕江南岸的区域风水好的地方就在于邕江环抱的是北岸区域。如下图所示，一看就明白的。从历史来看，南宁江北的开发进程和历史都要优于邕江南面，也侧面坐实了这一点，不管过去是否在城市发展的顶层设计就考虑过风水问题，现在现实来看也是江北面的开发发展比南面更快，也侧面证实了江北区域更受上天眷护。
可能有人会说，现在不是五象发展得很好吗？是的，那又涉及到风水上的另一个问题“风水轮流转”了，这里限于篇幅不展开说了。
所以南宁风水最好的地方，应该是沿着邕江找江北区域江水环绕同时北面有山的地方。
如果我们秉着“沿着邕江找江北区域江水环绕同时北面有山的地方“这个原则去实施寻找的话，就会发现其实南宁就两个板块满足：青秀山丘陵板块和南宁东丘陵板块。
青秀山板块已经无法开发，那么风水最好的就要沿着邕江往南宁东丘陵板块去找江北面的地方，目前比较成气候的就是仙葫板块了。
其实不仅我们看到仙葫临江风水好，我们航拍图可以很明显看到仙葫早就出现了半山别墅群，早有人下手风水宝地了。
不过人家早早下手的别墅现在我们是难得公开市场顺利买到了，想要那里的别墅大概也只能是干瞪眼了。不过，想要买一手的一线江山豪宅的话，会惊喜发现还有一个在售项目，这个项目名字叫——江山墅，简直是“硕果仅存“级的存在。
江山墅，正好也在邕江北岸，在邕江的环抱之内，同时又背有靠山，可谓占据了风水大势。
从下图可以明显看到江山墅的“背山面水”，这个位置也算是得天独厚了。
下面是一张实地航拍图，我们来看看。
江山墅，这个名字也是赤裸的精妙，三个字都是楼盘的卖点：前有一线临江，背有北面靠山，纯别墅社区。南宁市面上一线临江的高端项目有，背有靠山的项目有，纯别墅社区也有，但是同时具有“江+山+纯别墅”三个条件的，貌似迄今为止，仅此一家！
如果我们再放大视野，从南宁周边来龙来考察，会发现南宁周边主要山势形似一头向东南奔跑的霸王龙，而江山墅就正好处在霸王龙的脚踝处。
脚踝是活动最多的关节，也是生命力最强的地方，在风水来说就是生机很强的地方，而更妙的是邕江流经此段就如同血管里的血液在霸王龙雄壮的右脚里激情奔流，更是增强了此处的生机，所谓山水一体，有情有意，充满生机。
如果从项目区域图来看，我们更能看到更多多精妙之处。
面对南面的邕江巨大财源，龙岗大桥和仙合大桥就像两道关栏锁住此段财源，同时“案山”——灵龟山公园又像一个金元宝一样帮助江山墅稳稳吸住财源。
从上面的区域图来看结合项目规划鸟瞰图来看，江山墅也具有非常优秀的风水条件：
1. 后面靠山扎实，左边青龙高耸，意味着男性兴旺，利官近贵。
所谓“山管人丁水管财，靠山扎实同时青龙高耸，意味着人丁兴旺且男丁为主，而且男主给力能撑天能成为家里优秀的顶梁柱且社会地位高；靠山扎实青龙秀气高耸也是利官近贵的风水表现，意味着此处业主容易有贵人和朋友帮忙，工作顺利，晋升顺利；
2. 青龙秀气高耸，白虎相对低伏，各得其适
意味着这里的业主家庭 和睦，各自有一定的独立性，但又相互配合得当，能有效相互扶持促进家庭的整体兴旺。
3. 清水明堂宽阔且有左右关栏紧锁，案山加护，意味着财源广阔且稳稳守得住。
前面财源巨大且有三重护卫，龙岗大桥和仙合大桥像两道关栏，死死锁住江山墅面前一段财源，再加上灵龟山像一个巨大金元宝帮忙牢牢吸住财源，意味着江山墅社区的业主发财机会很多且都是稳稳的财源广进。
中国社会讲究的是“丁兴财旺“，”俊男淑女“，江山墅的地理环境完全符合原生“丁兴财旺“，”俊男淑女“之”风水宝地“的要求。
俗话说风水管三代，一个家庭能否富过三代开枝散叶变成“贵族”，祖宅风水确实很有影响。
像江山墅这样“半山之上+一线江景+纯别墅社区”的“一宅定江山”的风水豪宅，绝对对家族的传承发展有巨大正面影响。
说完风水，我们再看看小区的规划和产品。
六
江山墅，绝无仅有，值得下手！
1、 江山墅=半山之上+一线江景+纯别墅社区，仅此一家
前面其实已经提到过，江山墅，这个名字也是赤裸的精妙，三个字都是楼盘的卖点：前有一线临江，背有北面靠山，纯别墅社区。
南宁市面上一线临江的高端项目有，背有靠山的项目有，纯别墅社区也有，但是同时具有“江+山+纯别墅+一手在售”四个条件的，貌似迄今为止，仅此一家！
上面这张航拍图也很明显可以看出，虽然位置基本相近的还有中海半山壹号和荣和澜山府，但是中海半山壹号和荣和澜山府不是一线江景，一线江景的只有江山墅；他们背后也没有自然的靠山，他们建在山上成为江山墅的靠山；他们也不是纯别墅社区，都是“联排别墅+多层洋房”的组合，只有江山墅是清一色纯粹的地面只有3层的别墅。
再重复一遍：同时满足“江+山+纯别墅+一手在售”四个条件的，貌似迄今为止，仅此江山墅一家！
2、 0.6容积率，前无古人后无来者
项目占地300亩，仅有522户！容积率0.6，即使是别的纯别墅小区，也没见过比0.6还低的。随着政府“禁墅令”的政策的颁布和严格执行，0.6的容积率，已经是前无古人后无来者绝唱了。
3、 套型面积，大开间，高赠送，稳居一线
江山墅这个社区，500来户全是联排别墅，单套面积200多平，赠送面积大约也是200来平（赠送前后大花园和，南面阳台露台，楼顶大露台），大致的概念是 买一套200多平的别墅，实得约500平的面积（买一赠一，或说买一得二）。
大开间，每户开间都高达7.2-8.7米，这个尺度在全市来看也基本稳居一线。
客厅挑高7.35米，这个挑空高度也是市面罕有！
关于产品不宜多说，有兴趣的自己去现场看最实在了。
七
“离尘不离城”，位置优越。
提到别墅，大家第一反应大概就是远离市中心的偏远郊区，尤其是像江山墅这样的“半山之上+一线江景+纯别墅社区”给人感觉简直应该是人迹罕至的地方。然而，这次不一样了，江山墅还真是属于南宁市最NB的区域——青秀区的风水宝地，然后还是南宁向东的黄金大道——民族大道的沿线楼盘，“青秀区+民族大道”这两个条件的价值，大概南宁人都知道了。
下图可以很明显看到，江山墅离目前南宁最高端成熟的青秀东盟商务区仅有10-20分钟左右车程，而且都是主干道。
通过仙合大桥去未来的南宁中心五象区，也就是过个桥就到！
八
铁学商俱全，无忧配套
远期规划中，项目所在位置有6号地铁线经过，且规划多条道路通往柳南高速路，建成后可快速通往市中心，通达性佳。目前仙合大桥正在进行前期工作，建成后仙葫板块和龙岗板块的互通性将更强。
项目5公里范围商业、医疗，教育配套齐全。如下图所示。
值得注意的是，项目旁边就有著名的民主路小学，广西外国语学院下属实验学校，都是优质教育资源。还有值得期待的龙湖天街，据说是想要跟万象城扳手腕的存在。
九
价格厚道，过这村没这店
最后再说说价格的事，前面我已经说了，2020年绝对是一个下手抄底的好年份。
经济不太好，为啥我还建议高端购房者赶紧下手呢？理由其实也很简单，就是“趁他病，要它命”，就是要趁经济不好，高端住宅价格厚道的时候赶紧下手，否则等经济一旦转好，有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目价格绝对是飞扬直上让人遥望不及的。
想想城市化率超过60%，也就是说房屋短缺时代已经结束，接下来要解决的就是“日益增长的美好居住需求“，那就是高端住宅需求即将井喷，从最近南宁的地价不断飞升，前几天凤岭南被中国铁建拿下的地块地价已经超1.5万/平米可想而知以后的高端住宅至少什么价了。
而2020年又恰逢世界经济不好，加上新冠肺炎的影响，高端住宅市场受到较大影响，价格低于价值，这个时候有钱肯定是趁机抄底抢购具有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目。
江山墅，这个项目的优势非常明显，就是前有一线临江，背有北面靠山，加上纯别墅社区，南宁在售的能同时满足这三个条件的风水宝地，仅此一家别无分店。
关于价格，我初步打探了一下，套均540万-650万/左右，按实得约500平米算，大概1.2万-1.4万/平，这个价格甚至都没有前几天中铁拿的那块凤岭南的地价高（前几天凤岭南被中国铁建拿下的地块楼面地价已经超过1.5万/平米）。
试试想，“前有一线临江，背有北面靠山，加上纯别墅社区”——江山墅，“离尘不离城”距南宁现有最成熟繁华中心——东盟商务区10-20分钟车程，去未来城市的中心——五象新区过个桥就到，铁学商也是一应俱全……
目前这个价格，是不是很厚道的值得趁机下手的？
至少我觉得，过这村就没这店了！
对了，还要提醒的是：准现房，买了今年年底或明年上半年就交房！
可谓，世袭豪宅无需等待，顺风顺水，马上就来。
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