实操，关于买房，读完这篇你就全懂了

今天就说微观，我们把目光定在某个小区某一栋楼某个单元某一层的某一户。

一地段。

大体说来，南方城市和北方城市有差异。北方很简单，以政府或者老城为中心，一环、二环、三环辐射开来，比如西安，比如北京，比如郑州，越往中心越贵。

不过政府手段出尽的情况下，都在向“多中心”发展，增加经济纵深度，低成本开发新的增值极。

南方山水阻隔的城市，或者海滨城市，地理条件复杂，一般面阳的，看见江河湖海的金贵。

二交通。

交通主要是指工作通勤是否方便快捷。然后是其他方面的“交通”，比如距离高铁、高速口的远近，方便长途出行。距离超市购物中心的交通，小孩子上学，老人就医的交通等等。

城市的地铁口是一个加分项。临近地铁口，一般指的是步行15分钟可以坐上地铁。

购房者必须拿着手机秒表，亲身体验一下，不能懒惰，也不要相信地图上标注的距离，地图上距离700米，实际情况，在重庆等南方山城，可能要走30分钟。

确定规划或者在建的地铁口更好，因为利好没有吃尽，同样，房东也会因此而加价。

三教育。

教育不用多说了吧，是每一个开发商都尽力凸显的因素。如果是二手，问问物业，问问邻居就知道学区在城市的排名和优劣了。

学区房不等于好教育，这个一定要明白。为学区房掏出的溢价资金，在若干年后，孩子毕业，学区用尽，到底值不值得是个大问题。

四土地。

不多说，商服用地，科教文卫用地，还是划拨地，还是招拍挂出让地，买卖方式和价格是不一样的。

比如公寓一般40年产权的商业用地，买卖的税费要高出一大截，各种配套要求也是不一样的。除非收租，一般不要碰公寓。

一般而言，商品房（100%）大于经济适用房（9折）大于公务员事业单位集资房（8.5折）大于动迁房（8折）

五产权。

这个就不讲了。注意很重要的一点，房屋是否有银行抵押之外的债务！就是私人借贷的债务，是否口头或者书面承诺以该房屋做抵押。

六医疗。

附近是否有医院，以三甲及以上为好。脑梗，心梗发病是有抢救时效的，在特殊情况下，决定了人的寿命长短。

但是医院也不能太近。比如，站在阳台上，一眼看到了肿瘤医院的大门，则不妙。

七房龄。

楼龄，或者说是房龄，涉及至少两个问题。一是评估价值。5年内的次新是可以的，超过10年的二手，在银行抵押评估的时候要打一个很大的折扣。

二是产证年限。虽然现在明确70年到期后可以续产权期限（交税或者不交税。）但是，关注剩余产权期限是很有必要的。特别是在住宅产权50年的城市。一般是70年，重庆等部分城市是50年期限的。

八结构。

这个主要指的是塔楼和板楼，多层和高层的区别。

板楼是南北通透，铺成排的平层，塔楼就是转着圈盖的高层，不论通风还是采光，次于板楼。

当然，塔楼多数在二线及以上城市，因为土地成本较高，塔楼可以有效降低单位成本，三线以下城市少见。好像最近政府都急眼了，三线四线也出现塔楼了。

高层就是7层以上，带电梯的，多层一般指的是步梯。多层要考虑一点未尽的利好，目前提倡旧城改造，多层旧房加设电梯的情况。

九面积。

面积是诸多因素中较少不变的因素。绿化可以变，环境可以变，学校可能搬走，物业可能倒闭，但面积是不会变的。

在投资中一定要考虑面积，面积直接对应着你卖出时候的接手盘。

如果你入手一个189平的，两年内抵掉月供，涨了10%，算盈利20万，但是两年内并不能卖出，可能要拖5年。如果计算月供和终值，在未来的时间里，可能不如89平米的利润高。

最后注意，赠送面积和公摊面积，这甚至成为成败的关键。

十生活配套。

指的是居住在此，吃喝拉撒的便利程度。晚上两点半，突然想吃火锅了，下楼5分钟就是24小时营业的海底捞，你说爽不爽。

烟火气浓重的地方，往往价值并不高。往往郊区，鸟语花香，半公里见不到一个鬼的地方，号称环境清幽，价格死贵。这是为贵妇们准备的，叫做贵妇盘，或者CEO盘，意思就是投资死穴。

就个人而言，我喜欢距离大排档近的地方，有夜市，有超市，吃喝玩乐一条龙。各种服务齐全的市中心。给狗看个病也方便。

十一楼层。

电梯房高层，中间楼层价格最高。一般而言，每个建筑公司都是按照自己资质允许的最高楼层建造的，所以一般都是那几个楼层。18，24，33，66等等。

值得注意的是，顶楼和底层。对高层而言，底层虽然带花园，但并不算最优选项，一楼主要问题是脏和潮湿，既然是高层住宅，当然要住高，又不是别墅。

顶楼则因人习惯而言。个人喜欢顶楼，漏水，防晒，如今都是小问题，除非经济进一步恶化，开发商才敢往建筑材料上打注意。

住在顶楼，一是视野好，二是从风水上来讲，没有人比你高，没人踩你的头，潮汕一些做生意的大哥喜欢住顶楼。

然后是次顶，次顶也算一个热门，既有高度了，也没有防晒漏水的问题了。

一层一价，个人根据喜好，折算哪一层在舒适度和性价比上最优。但是北方人好像都不喜欢住顶层。

有人说高层不好，消防火灾、地震和空气质量问题，还有高层临近高架桥的噪音问题，这些也是因日而异。高层一般有避难层，还有消防水车能达到的最高度，关心这个问题的，自己查资料。

多层楼房，当然是2、3、4楼为宜，那个顺口溜怎么说的呢，一楼穷二楼富三楼四楼是干部……

十二风水。

首先，凶宅？

12月3日，淘宝官方招募凶宅试住员，要求应聘者是坚定的无神论者，相信科学，不怕在深夜听鬼故事。

试住按分钟付费，一分钟1 元，试住需要直播，一天24小时，就是1440元，目前报名参与得挺多，有兴趣的可以关注一下。

说实话，价格太低了，淘宝有点抠唆，一晚上直播1440块，还不如18线主播半天赚得多，不过有老铁反映，穷都不怕还怕鬼，于是主动加量，要求包月或者包年。

凶宅分为新鲜的凶宅和经手过的凶宅，那些说不清道不明的感觉和东西，随着年轻人，热闹氛围的增加，会慢慢消失，这也是试住员的由来吧。

另外，人们的记忆是懒惰的，世间匆匆，没人专门记着某件事，恶劣的事情很快由新闻变为旧闻，现在谁还想着杭州的2吨水？

但是，凶宅折价也很高。一分风险一分收益嘛，只是这个风险，完全不可测量！

一般凶宅住过几任，就可以洗干净了。购房的时候这也是中介必须披露的事项。

如果正常的老人在房屋去世，是没有折价的。人嘛，很少死在荒郊野外的，都是死在屋里，只是多数时候，这个屋子，是医院的病房而已。

其次，风水。大江大河会形成大风水，像重庆著名的三大神盘。什么反弓煞，穿心路，上海滩金融大斗法等等。

当然，房屋的位置，看着要顺当，不要挡在路口，挡在河道冲击处，也不要冲着高速机场等等。总之，这些信则有，不信则无。

第三，庙宇与陵寝。小区和住宿，最好距离庙宇、公墓、陵寝、火葬场远一点。看过一个开发商的宣传，楼盘距离烈士陵园比较近，以忠勇报国作为宣传，也算是很奇特的卖点了。

最后，楼层与楼栋编号。4楼，14楼，24楼都会便宜一些，有些讲究的人也不喜欢18层（地狱），西方人忌讳13这个数字，不一而足。

人不与神争，更不与鬼交。阴阳在位，互不相侵，则宅邸大吉。

十三绿化景观。

首先是小区大门。是高大气派，诗意盎然，还是一块灵璧石就糊弄过去了。小区里种植花草树木的种类，地砖铺设的造型和用料是否丰富，是否有活水流动，是否带泳池。

南方许多城市，稍高档的小区都带有一个泳池，虽然经常空着不用。

小区本身绿化之外，小区外的景观也决定了整个小区的价值。比如上海能看黄浦江，重庆能看两江交汇，都是极度稀缺的不可再生风景资源，可以说卖一套少一套，就比较显档次了。深圳，深圳湾，上海，汤臣一品……

十四容积率。

容积率是区分小区是屌丝区，平民区，还是中产以及豪宅的重要标志。同样的地块，我盖的少，当然要卖的贵。

容积率决定了舒适度，人与人之间正常交往中的亲密距离是35厘米，我认为是35厘米，近了有侵犯和逼迫的感觉，远了有疏离和漠视的感觉。

建筑和生活也是，不能一天24小时人声鼎沸车水马龙，隔壁夫妻办个事，整个楼层音频直播，当然也不能一出门看不见一点生气，跟个广寒宫一样。

花钱图个舒适。

十五内部交通。

这个就比较细致了，首先是否人车分流，而且要考虑这种分流是否合理。地下车位还是地上车位，收费情况如何，单独车位是否有产权。

现实中仅有少数车位能够办产证，办证意味着就是不动产确权，则可以显现其金融属性，比如拿来抵押贷款。

有的小区，因为地下地质条件，或者开发商费用等原因，并不是每一栋楼的电梯都能直达地下车库，这个时候就要考虑车位的方便程度。

车位与住户比率以及车位价格也是一个考虑因素，那些买房必须买车位的捆绑销售，当然更要讲清楚。

十六人文环境。

小区以及小区周边生活的居民以什么为主业。是菜市场，杂货市场，还是公务员，商务人士。

这种情况不存在独栋别墅、大平层、联排、叠拼、电梯多层这种近郊高档小区，一般是老城中心，宝贵空地拆迁后的小区。当然，只要价格足够高，自然会筛选阶层。

孟母三迁，为什么？现实就是，别人问你住那个小区，就可以大致区分出你的社会地位。

不论一线还是县城，每个城市总有几个拔尖的小区，象征着社会地位和面子，可以无形装B。

十七楼宇外立面。

好比姑娘的外衣，漂亮很重要。如果仅仅是涂料，则很一般了，目前都是石材的外立面，经久不旧，熠熠生辉，这种楼看着新，当然价格也贵。

很多开发商，用涂料画成一块一块的，看着是石材的样子，但风吹雨淋之后，就显得旧了，折价。

房子不是文物，不需要包浆，大家都喜欢新的，而且越是便宜的城市，新房癌越严重，甚至完全没有二手市场，这就是不要重仓三线一下的原因。

当然，一些老小区，早年阔气，外立面是小块的瓷砖，如今没落了，但看起来还是很上档次的。

有一点要注意，楼房一旦封顶建成，外立面是不允许再改动的，除非经过复杂的政府手续。就算你是土豪，想要给楼镶嵌成土豪金的大理石，也是不能够的，违法。

当然，你装个灯箱广告，也是违法的。

十八楼道墙面。

和楼宇外立面一样，楼道如果是瓷砖上墙，或者是大理石，就是比较好的。2013年以后的小区，多数楼道除了天花板都是瓷砖，不但新，而且好打理。

以往涂料的楼道，随便写一个小广告，不容易擦，如果邻居有小朋友，一般会把楼道墙壁当做画板，或者写几道3+5=8，充满了生活气息……

十九梯户比。

别墅不说，而且别墅现在也已经淘汰内部扶梯了，装电梯。内部旋转楼梯只是摆设。

住别墅的老铁反应，日常生活容易丢东西，手机放在一楼了，拿个手机还得坐电梯下楼，烦的不行。

一般的高层，一梯三户就是合理的。塔楼就不一样了，四部电梯，多少户呢，转一圈，八或者十六户。公寓也是这样的。

感觉最爽的是大平层，一梯一户，电梯入户。

二十朝向。

坐北朝南，是公认的最好。朝向，一般指的是客厅阳台的朝向。其次好的是朝东，东南，西南，东北，西北，北。

每个地区的人，认知是不一样的，涉及地理知识。重庆土著就出奇的厌恶朝西。可能因为特别热吧。住海边的朝向要注意季风等等……

二十一采光。

人如果勤快一点，应该上午12点去测一次，然后下午5点再去一次。看看实际的采光情况。

物理数学好的同学，根据房屋所在经纬度，通过楼层的高度，可以在本子上算出来光照的时间。

不仅看阳台客厅，也要看有几个卧室能采光，几明卧，几个暗卧。就是区分能采光的卧室，有窗户但不采光的卧室，和完全没有窗户的卧室。

二十二噪音。

这是一个容易被忽略的问题，因为夜深人静的时候不光是想家的时候，也是噪音传播最远最响的时候。

白天你看不见的铁路，高速，深夜2点能听见汽笛声，伴你入眠。

还有飞机航道，在一天的固定时间，你会感觉置身于1945年抗战时期的重庆，鬼子的飞机从头顶轰鸣而过。

不靠谱的中介，可能不给你说这些，带你看房的时候，甚至专门避开这些时间。

厂矿也有噪音，矿有点说笑了，厂倒是有的，不过矿如果是你家开的，当我没说。

除此之外，高压线，变电站，化粪池，电厂烟囱等等等等也是折价的不利因素。

二十三明暗卫生间厨房。

明就是有窗，暗就是无窗。暗卫很折价的。

二十四层高。

根据《住宅设计规范》层高宜为2.8米。当然越高越好，九米高的入户大堂，迎面一张十丈高的红珊瑚，那是顶级气派的。

二手房有的吊顶，吊的花里胡哨，很厚重，结果把层高给弄低了，这个可以谈。一般卧室层高是不能低于2.4米的。否则容易做恶梦。

二十五房屋布局。

动静分区之类的，总体房屋的分布比较舒服，方便。卫生间与厨房风向独立，客厅面宽大，卧室大小适中。

有人喜欢大卧室，但太大睡觉可能没有安全感，适中为宜。

以上25项只是房屋选择中，最简单直观的因素，只要勤奋，都可以选择和考量。现实中没有完美的房子，经济学的本质就是舍弃，舍弃某一项，交换另一项，然后皆大欢喜，GDP增加。

一切的选择还是依靠个人的抉择，但是，记住房屋是有市场均价的（不是评估价、合同价），有些项目，比如楼层和楼龄是可以折价计算的。

比如楼龄加一年，折价1%。比如高层，通常7层以下折价，按照每层折价1%，则不带花园的1楼，是最好楼层价格的93%。

但是有些因素就无法折价了，你说小区对着个庙门，善男信女非要说烧香拜佛方便，不但不折价，而且是优势，那就没法说了。

说折价，就是不要让某些土豪哄抬房价，500万一套的，我非要出550万买。有没有这样的土豪呢？你猜。

其实在这些最简单的因素之外，如果自住加投资，（自住加投资就是一句屁话）那么有更加复杂的知识等着你去开发，这就涉及到金融领域了。

金融领域，主要包括但是不限于，以下指标。

是否有抵押，

贷款的方式是接续贷还是共同贷，

商贷还是公积金贷，

贷款剩余年限及金额，

是否需要过桥，

购买后的贷款额度，

贷款利率，

还款是等额本息还是等额本金，

还款年限，

涉及税费（较为复杂，当然也可以简单），

中介靠谱程度，

房产证上名字个数，

学位是否占用，

房屋内的人员户口是否迁移，

购房征信情况，

资金流水，

租金市场情况，

上一手交易是赠与，

法拍还是正常买卖，

是否家庭唯一，

是否满2、满3、满5，

是否开发商更名房，

是否需要房产税、豪宅税（个别城市），

资金综合成本计算，

真实利率计算，

IRR计算，

盈利计算（扣除通胀？）……

以上就是关于房产金融的问题，是用来投资的。所以投资来说，房子的本质是金融。但是本文叙述的25个维度，适合自住考察比较。

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