投资商铺，你需要知道这些(社区商铺是否值得投资)

一、商铺投资概念及影响因素

1、商铺投资概念

2、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素

3、商铺投资收益分析

商铺投资收益(Pr)包括租金收益(R)和价值升值收益(V)。

租金收益(R)的水平主要取决于商铺所在位置的商情因子(E)、客流量(Po)、“可视性”(V)、楼层(F)、交通条件（T)、停车设施(P)、商铺硬件条件(C)、整个项目规划的科学性(D)、经营商品的类型(G)、隶属项目的运营特点(M)等因素；

价值升值收益的水平主要取决于商铺所在地区的商情因子(E)、原始买入价格（Pc)、整个项目规划的科学性(D)、楼层(F)、经营商品的类型(G)、隶属项目的运营特点(M)及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势(Re);

Pr=R+V

R=F (E,Po,Vi,F,T,P,C,D,G,M)

V=F (E,P C,D,F,G,M,Re)

如果投资者特有商铺的时间为N年，那么静态投资回报率(R1)为：Ri=P r/(N*P c)。

二、投资特点

俗话说：＂家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。通常来看，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表，作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。

1、稳定性

投资商铺具有稳定性，住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长，承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长，租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

2、增值性

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。

3、回报率

与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺的利润率高。目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6％～8％，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10％～15％，有的甚至达到20％以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益。在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。

4、潜力性

目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，-一股商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4：1一5：1，可见商铺价格还有较大的上张空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而目如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。

5、灵活性

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主：二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55％的人是为了出租后盈利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35％，另外有10％的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

三、投资形式

1、商铺投资方式

（1）初始购买

商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商，商铺设资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。

（2）二手购买

二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。在这种商铺购买方式中，商铺投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指导。

在二手商铺购买过程中，购买价格是核心的谈判内容，商铺投资者如果投资操作足够科学、准确，那么他最终可以买到物美价廉的商铺，就仿佛从股市上买到后来股价翻番的股票一样；与此相反，商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手，购买后无法赢利出手，更坏的是，万一买上＂垃圾＂商铺，那么投资失败将不可避免。

（3）直接租赁

商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，那么这种投资的可行性是值得怀疑的。如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在加入市场费用及管理费用等后，极有可能发生投资亏损。

（4）转租

转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕竟经过转租后，留给投资者的利润空间已经很少。

2、购买商铺获利方式

商铺投资最直接的目的就是获利，让商铺投资转化成利润无外乎四种方式：

（1）自己经营

相对于其他三种方式，自己经营具有更大的灵动性，利润的大小也有其不可确定性，风险的加大也是不言而喻的。自己经营对于在经营方面有一技之长的业主来说应该是个不错的选择。不过这里还得重申的一点是机会成本，业主自己经营，劳动力的付出也是一种不折不扣的成本。

（2）出租

出租易于操作，收入也比较稳定，但是获取的利润往被控制在一定的范围内。出租对于手头比较宽松，平时忙于其他工作的业主来说是不错的选择。这里有一点得提醒一下，租金不等同于年纯收入，因为我门还得考虑出租前的装修费用、出租营业房缴纳的个人所得税、物业管理费、房屋折旧费，更重要的是商铺出租不太可能是全年满租。

（3）快速转手获利

相较于其他三种经营方式，短时间内快速转手获取差价变现能力强，但是它并不适合每一位投资者，它需要投资者对市场具有相当的敏锐力，由于许多不确定因素的存在，当初想短时间内转手获取差价的投资者被套牢也是很正常。

（4）先经营，后转手

是指投资者自己先经营，等到商铺火爆后再以高价出售。先经营，后转手可以在不长的时间内带来最大的收益，这种理期的状态当然对投资者提出了更高的要求，它不但需要对当前的市场有个基准的把握度，而且需要对未来的市场有个很好的预计。大的利益相对的是最大的风险，弄巧成拙者大有人在。

3、商铺投资与其他投资方式的比较

4、商铺投资与住宅投资的比较分析

分析：作为纯商铺买卖，与住宅最大的不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，”房住不炒”更是被多次强调。商铺则反之，商铺使用者--商户或个体经营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。

备注：关于商铺概念和分类，见上一篇“关于商铺的分类，你了解多少？”。

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