这两年海南的房价越来越让人高攀不起了，从前二三十万就能在海南拥有一个小户型养老度假的日子已经一去不复返了。

但是海南楼市和内地绝大多数区域不一样，作为一个长期的外向型市场，来自全国各地的朋友买在海南就是买的一种环境和一种气候。你可能最多想过在海南买套房，但没有想过，在海南自己建一栋别墅！

在以上两个基础上，海南有一种新的“房产形式”应运而生：合作建房。

合作建房让你低成本在海南自建别墅变成现实

新《土地管理法》出台：政府角色之变，不再垄断土地供应

合作建房的起源不是最近才兴起的，发展也有几年了，只是这两年随着海南房价的上涨，买房门槛的提升，加上从国家层面到地方政府的政策支持，合作建房才逐渐火热。

2020年1月1日开始执行的新《土地管理法》对于农村集体建设用地的市场流转可以说是一次巨大的改革，虽然没有规定农村宅基地可以直接入市，但是打破了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，在很大程度上改变土地市场供应格局，是这次《土地管理法》修改的最大亮点。

新《土地管理法》从法律层面对农村土地提供了流动支撑

从另外一个角度解读，农村集体建设用地流转的宽松政策让政府不再是土地的唯一供应者。对农民来说，集体经营性建设用地入市，有助于提高村集体和农民收入。

政策当时一出还是引起了一些讨论的，很多人都在担忧，是不是国家要放开农村土地？那些房地产商会不会乘机到农村低价圈地？城市人是不是可以去乡村买地盖别墅了？

事实证明，很多人最多担忧的事情没有发生，换句话说，其实两年过去了，收效甚微。

海南的合作建房:或能成为合作建房真正繁荣的土壤

2020年10月15日，海南发布《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》的通知，通知提出，盘活农村闲置宅基地和闲置农房。鼓励农户自行通过协议将闲置宅基地或闲置农房流转给经营者，或将闲置宅基地统一流转给村组织，由村组织自行经营或对外招商经营。

多人合伙在海南建别墅实现海南“高性价比”养老

这个通知绝不是轻描淡写的，这是国家的政策在海南的细化和落地，而与全国很多地方不同，不夸张地说，海南的农村土地要盘活，要比很多地方简单的多。

原因如下：

1． 海南拥有最大的资源就是气候和空气

海南是中国唯一的热带地区—养老度假圣地

这一点相信不用过多解释，海南全省虽然温度略有差异，但是全岛的空气质量和自然条件都是中国绝佳的旅居养老的目的地。每年在海南过冬的“候鸟”人群都高达百万以上，海南的康养旅居市场非常广阔，需求旺盛。

2.海南基建越发完善，农村养老愈加舒适

海南原生态的乡村风貌

如果你来过海南的乡村旅游，就会看到海南农村拥有完善的生态环境，绿化率非常高，空气好，生活静谧，这种生活氛围与城市里的楼盘截然不同，但这样的环境受众也非常广泛。如今海南的环岛高铁非常发达，环岛高速也非常完善，还有正在建设的环岛旅游公路等等，住在农村，别有滋味。

3.政策的支撑打消很多人的顾虑

海南对农村土地的政策支持

很多人提到合作建房就会产生很多顾虑，无非就是两点：一是合不合法，花了钱有没有保障？二是缺乏信息了解。上面提到的政策已经是官方的定调了，如果说原来农村土地的政策模棱两可，那政策出来后就是为农村土地的权益保障保驾护航。

海南的合作建房是什么形式？

过去也不少人咨询我合作建房事宜，在对政策和市场不是特别明朗的时候我也不便轻易对合作建房的事发表评论，经过调研和国土部门的朋友咨询了解，这篇文章也就是简要阐述一下海南的合作建房，大体上有两种形式：

市场上有很多城镇建设用地在流转

第一， 你可以单独或者多人合伙购买海南的城镇建设用地，然后报建盖房，你可以用来自住，也可以用来经营。这种城镇建设用地是可以办理产权证的，如果一个人独资购买，产权证上是一个人的名字，如果是多人，就是多人的名字，产权证人手一本。（注意这里是大证，产权共有）

海南农村宅基地可以合作形式建房自住

第二， 海南农村宅基地合作建房，强调一点，千万不要相信你一个外地人可以买卖农村的宅基地，听到这样描述的，你可以立即拉黑了。记住，海南农村的宅基地外地人是不能买卖的，合作建房其实就是当地村民出地，你出钱建房，你与地主签订一定年限的使用权，同样，你自己住或者开民宿经营赚钱都是你的权利，但是记住是使用权，土地还是别人的，到期房子也是别人的。总之这种农村宅基地协议相对灵活，基本上诉求都是根据谈判来的。

海南的乡村康养产业也将迎来新的发展

当然了，合作建房里面还有很多的细节，类似合同、报建之类的，但是这篇文章就涵盖了海南合作建房的基本情况，我公司这一年多也在研究乡村康养旅居项目，得出的结论是，海南的合作建房不是什么坑大水深，也不是豺狼虎豹，根据我们的核算，类似于农村宅基地的合作建房建好到手价每平方大概只需要四五千每平方（根据建筑设计和装修标准不同），相对很多楼盘商品房一万五六，甚至20000+的价格，着实是低了不少。

最后要强调的一点，这种乡村合作建房对于土地和房产属性以及产权一定要搞清楚，二十万资金得到一个小户型三十年的使用权，如果能接受，是否值得入手就看个人的认知了，不过这两种形式只要处理好合同细节，其实没什么陷阱。

关于海南合作建房有什么想了解的或者文章表述不够清晰的，欢迎评论交流。

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