1月24日，离年关还有7天，雅居乐正式把亚运城的股份出让，中海作为国企接盘。

亚运城最早就是华南五虎中的富力、碧桂园、雅居乐三家民企联合体拍下的，之后再有中信、世茂加入，而今五虎就剩下碧桂园了。

华南房企在中国房地产行业中长期处于领先地位，也是民企的杰出代表，而2007年起被业界誉为华南五虎——碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展，几经沉浮，当中有人掉过队，有人屡次登顶中国地产一哥的宝座，也有人一直稳健如昔，尤其今年，状况不断。

眼见虎年就要到了，接下来，昔日的华南五虎可能要面临本命年的大好大坏。

激进者已搁浅沙滩上

昔日的华南五虎，从2021年公布的销售业绩上来看，并看不出什么端倪，除了恒大销售业绩大跌4成以外，还有合生创展还在500亿线上挣扎，其余也是在千亿线以上。

然此一时，彼一时。当年争先恐后，冒险冲刺的千亿大关，成了今日的生死门。

说起激进，不得不提的就是恒大这位地产老大哥了。

从1996年诞生起，恒大就依凭快字诀在地产行业高歌猛进。到2006年，恒大跻身中国房企20强，再到2016年，恒大高调宣布超越万科成为行业第一。10年一个突破，神都挡不住许家印成为地产一哥的脚步。

伴随恒大激进的扩张策略，随之而来的还有负债额的成倍增长。2008年恒大负债合计约199亿元，2009年变成了499亿元，2010年升高至830亿元……2017年更是冲高到2676亿！到2020年底，恒大的负债率高达近85%。虽然高负债是房企的普遍状况，但年负债额成倍增长的仅有恒大一家。

截至2020年6月，恒大集团有息负债余额8355亿，荣登全球负债最多的地产开发商。

激进的恒大，高杠杆，高流转，侥幸一次次躲过了流动性危机，直到2021年高周转不灵了，继而爆雷了。

殊途同归，富力走错几步棋，连续踏空，也陷入了周转危机；

1993年，张力、李思廉一拍即合。这是公务员 金融行家的组合，艺高人大胆，敢碰别人不敢碰的地皮。

他们成功改造了广州第一个旧城项目——富力新居，一炮而红。随后多年，沿袭拆旧建新的思路，富力成了早期广州名副其实的旧改之王。

2007年，富力进入高光时刻——销售额达到行业TOP4，气势直逼老大万科，居华南五虎之首。

2003年，富力以便宜得令人发指的价格——2380元/平，摘得了珠江新城的四块商业用地，并且，对商业地产产生了浓厚的兴趣，继而走上了重仓商业地产的路子。光是在广州珠江新城就收了十几块地，整个土储盘子里，商业和住宅的配比高达惊人的1∶1。随之而来的，是全球性的金融危机，这些半成品的商业地产项目，成了富力巨大的包袱。

2014年前后，在众多房企押宝一二线城市的时候，富力却选择反其道而行，重仓三四线。

2017年，万达王健林摔杯，把万达的酒店贱卖于富力，为此富力为这77个酒店付出了接近200亿元的代价，相当于前一年销售额的三分之一。这次蛇吞象，让富力成为了史上最惨的接盘侠。再加上突如其来的新冠疫情，酒店业务把富力直接拖向了巨亏的大坑。

雅居乐为了目标迷茫，随波逐流，当大潮退去，自然也就搁浅了。

碧桂园在2008年的危机中，学会了警醒，这一次反而是最稳的。

在翻阅过往华南五虎的历史中，经常能看到合生创展掉队的消息，事实也是如此，2021年合生创展的销售业绩还没有突破400亿，但是还能活着。

到2022年，不仅仅是华南五虎，活下去成了全体民营房企的目标。

本命年首个门槛，债债债

2020年的三道红线埋下的雷，到了2021年就集中引爆了。

短期债，成为了房企2022年首个要跨过的门槛。

据不完全统计，华南五虎的负债表中，恒大与富力、雅居乐在2022年要偿还的短期债均超100多个亿，而碧桂园2022年到期债务在72亿人民币，而合生创展已经在1月还清了5亿美元债。

短期债，尤其是美元债的偿还情况，直接决定了各大房企的信用评级，信用评级的下调，会进一步加大房企的融资难度，令原本不富裕的钱包雪上加霜。

自救求生，卖卖卖

为了解决困局，华南五虎积极展开自救，裁员、卖卖卖。

早在2020年，恒大就开始了卖卖卖，恒大正在大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产，出售的资产项目超过200个。

恒大叫卖声比谁都叫得响。

许家印卖飞机，卖广州的汇悦台、金碧华府，卖香港、美国豪宅等等，甚至把优质资产物业公司和恒大汽车也摆上的售货架上。

2021年6月，恒大将价值7.39亿股的恒腾网络股份转给了柯利明，总价为44.33亿港元。

2021年8月，恒大以32.5亿港元的价格再度出售恒腾网络股权，最终腾讯斥资20.7亿元接盘了这7%的股份。恒大将从中获得32.5亿港元的现金。

2021年10月20日，中国恒大（03333.HK）公告，为缓解流动性问题，拟出售恒大物业（06666.HK）50.1%的股本，对价200亿港元，因受让方未能符合先决条件，公司于10月13日行使权利解除╱终止该协议。

富力也是紧随其后，卖卖卖。

富力的卖卖卖，也是从2020年开始的。

2020年11月，将旗下位于广州国际机场富力综合物流园物业权益的70%转让给The Black stone Group Inc（即黑石集团）联属的基金附属公司。

在2021年今年8月份的中期业绩会上，李思廉表示，以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目都愿意出售。

9月20日，由杨国强家族控制的物业公司——碧桂园服务发布公告，与富力物业服务集团有限公司签订股权转让协议，将以不超过100亿元的代价，收购富力物业拥有的物业管理业务。

与恒大光吆喝不同的是，李思廉及张力也决定，自掏腰包80亿支持公司还债。

仅仅是在2021年7月1日至12月31日，雅居乐累计出售了14项非核心物业，共套现28亿元。具体来看，这14个项目包括酒店（含酒店用地）5个、商场2个、售楼部3个、小区商业配套3个、公寓1个。雅居乐称，其中的订金或销售款合计约11.49亿元已经在2021年收取，余下的16.51亿元预计在2022年收取现金回款。

雅居乐姬堂村旧改

就在前几天，雅居乐还把手中持有的亚运城26.66%的股份转让给了中海，换取包括13.8亿元现金及方应付予广州利合集团的贷款金额463,868,800元，共计18.44亿。

雅居乐目前在广州的在售项目，也是一降再降，位于荔湾区的雅居乐天际715，同户型从550万/套到350万/套，如今只需要285万/套，直接让利至少265万！

谁将成为他们本命年的白衣骑士？

各大民营房企都自顾不暇了。

相对稳健的民营房企也不敢贸然出手，真的是连抱团取暖的机会都没了。

有一个好消息，华南五虎也不是爹不疼娘不爱的，还是有人管的。

2022年1月8日，广东省政府召集多家房企开会，华南五虎中的富力地产、雅居乐就被点名了，恒大没有踪影。

而也有银行表示，已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入三条红线相关指标。

所以这一次拯救华南五虎的大概率还是国企。

中海接手雅居乐亚运城股份，应该是在这一政策范围内的举措。

话说回来了，央企出手也是追求物美价廉的。

俗话说得好，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

在卖卖卖方面，融创算是教科书式的，一顿猛操作，也是弄了不少银子。

融创老孙在买买买跟卖卖卖之间，迅速切换，同样果断。

2022年1月，融创出售多个项目股权回笼资金：首创接手武汉70亿元地王武汉融创惠业房地产开发有限公司和武汉融创拓业房地产开发有限公司于1月18日同时发生股权变更，由武汉融创基业控股集团100%控股变更为首金禹志 （天津）置业发展有限公司100%控股，首金禹志 （天津）置业发展有限公司为首创置业旗下子公司。

自2021年10月以来，融创通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径持续回血，促进资金面恢复，总计回笼资金约300亿元。

融创文旅集团还将昆明融创文旅城二期40%股权转让给了合作伙伴华发集团，转让价格为14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。

华南五虎中，恒大、雅居乐、富力手里还是有优质资产的，比如物业公司，城市更新项目等等，即便是酒店、文旅项目，价格到位，也是会有企业出手的。

活下去才是关键，毕竟留得青山在，哪怕没柴烧。

虎年眼看要到了，本命年的华南五虎面临的是生死大劫，然人自助天必助,断臂求生，必有机会。

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