老人房过户给子女的3种方式哪种最省钱？抵押未结清的房如何过户(老人遗产房过户几个子女)

现实生活中，我们经常会遇到这种案例：父母名下有套房想过户给子女，以怎样的方式过户最划算，最省钱？

目前，父母房产过户有三种方式：买卖过户、赠与过户和继承过户。每种过户方式的费用和手续都不一样，而且比较复杂，小编今天给大家汇总一下每种方法的优势及缺点。看完后你就知道，到底选哪种最合适！

01

第一种：买卖过户的方式

父母的房产通过买卖方式给子女，就是市面上正常的二手房交易流程。需要缴纳的主要费用是，营业税、个人所得税和契税。

如果父母的房产是满五唯一的房产，那么可以免征个人所得税和营业税，只需缴纳契税，如果未满五年，需要缴纳营业税、个税、契税。

02

第二种：赠与过户的方式

房产办理赠与过户的流程是，先去公证部门办理赠与公证，然后再办理房屋评估作价和房屋鉴定。最后才办理过户。

赠与过户由于是无偿赠与行为，没有商业行为，所以无需缴纳营业税，只需缴纳个人所得税、契税和公证费。

03

第三种：继承过户的方式

关于房产继承过户这种方式不常用，因为是发生在父母一方离世的情况下，而且继承的方式分两种情况：一种是遗嘱继承，一种是法定继承。

法定继承意味着房屋产权人只有一个子女，父母一方过世后房产自然由法定继承人继承，但如果房屋产权人是有2个及以上子女，就需要通过遗嘱继承，或者商量其他兄弟姐妹出具放弃自己的继承权的证明，这样才能由其中一个子女单独享有继承权。

那么子女继承过户办理需要缴纳哪些主要费用呢？

因为我国还没有开征遗产税，而且继承的房产免收营业税、个人所得税和契税，只需要缴纳公证费。

但是，由于继承的方式是在父母一方离世的情况下才可以实现。很多父母不会采取这种继承方式。

总结

以下是父母房产过户给子女最省钱的方式。

1、继承过户最省钱

在买卖、赠与和继承3种过户中，继承过户不用缴纳营业税、个人所得税和契税，只需缴纳公证费，所以继承过户最省钱最划算。

2、五年以上的房子，买卖过户更省钱

如果父母的房产是满五唯一，那么买卖过户不需要缴纳个人所得税和营业税，只需要缴纳契税。

3、五年以下的房子，赠与过户更省钱

如果不是满五唯一的房产，买卖过户是需要缴纳个人所得税、营业税和契税的，而赠与过户不需要缴纳个人所得税和营业税，只需缴纳契税和公证费。

以上就是父母房产过户给子女最省钱的方式，根据自身情况选择即可。由于全国各地的税种收费标准不一样，在进行房产过户交易前可以先去本地地税部门先咨询清楚。

那么可能大家还有个问题：有抵押贷款的房屋，怎么办理产权更名或去名？

这也是很多人关心的一个话题。

但凡有婚姻、有家庭、有继承、有房屋，房屋上又有贷款而又没有足够能力或者不想要提前一次性清偿剩余贷款的人，都会面临这个问题。

那么到底实践中，针对有抵押贷款的房屋，如何实现更名/去名？

实践中的此类情形大致为如下三种

01

情形一：

夫妻贷款买房后，因为夫妻感情破裂而离婚，因离婚而要分割房产，分割房产就涉及到产权更名或去名。

因为当初是贷款购房的，而现在产权去名（两个人名字，去掉一个人）或更名（一个人名字，换成另一个人）是房产物权的变动，而抵押权也是物权，因此物权（产权）变动会涉及到同为物权人的抵押权人的利益。

02

情形二：

被继承人过世，继承人继承的遗产中有一套存在银行抵押贷款的房产，法院判决房产归其中一个继承人所有，其他继承人折现拿钱，但是，是否可以凭判决书而对有抵押贷款的房屋进行直接更名过户呢？

03

情形三：

房屋买卖合同纠纷中，出售方（房东）忽然消失了，而购买者已经支付了大部分的房款，为了取得房屋所有权，购买者不得不起诉出售方继续履行合同，办理过户手续，但是此时房屋上却还有该出售方名下办理的银行抵押贷款数十万，此时，购买者面对该银行抵押贷款怎么办？

以上三种情形，都涉及到房屋产权的更名或去名，也都涉及到要更名的房屋上有银行尚未结清的抵押贷款存在，面对这种现实状况，怎么办？

解决方案

无论针对上述三种情形中的哪一种情形，解决方案归纳起来都只要两种：

1、提前一次性还清所有剩余贷款从而使抵押权的基础法律关系丧失；

2、和抵押权人银行（或其他）协商，变更借款人/抵押人。

很多人，都盯上了「协商变更」。

最关键的问题来了，征求银行（抵押权人）的意见，那银行一般会同意协商变更借款人/抵押人吗？

我相信很多人都去找银行协商过，有的是碰壁的，银行拽拽的说要不提前还清，要不直接免谈。

有的是银行同意了，要求变更后的抵押人提供个人的银行流水，一般如果每月固定的收入能够是每月还款金额的两倍，且本人征信良好，没有对外负债，也没有在途贷款，抵押权人银行就同意变更抵押人。

结语及建议

关于房屋更名过户的问题，如果是全款房，债权清晰的情况下，可以根据各方式的综合成本及便捷性来衡量选择。如果涉及存在抵押权人的房屋分割问题，建议最好和抵押权人或律师沟通清楚，做到万无一失。

★《布宫号》提醒您：民俗信仰仅供参考，请勿过度迷信！