操盘江汉路佳丽广场背后的故事

商业地产这一行，做得越久，资历越深，能坚持到最后的，都算是行业的佼佼者。

时代更新，人事更迭，除了最早一批的武汉商业地产人外，这个行业开始出现越来越多的年轻人和新面孔，他们用自己的思维和力量，在推进和引领着这个行业和这座城市的商业更新。

本期商界人物志，我们有幸采访到江汉路商圈核心商业——佳丽广场商业运营背后的管理者罗俊强先生。作为一个80后的商业地产人，他不仅代表着武汉商业地产年轻一代从业者的缩影，也见证了武汉商业地产“最好和最坏的年代”。

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误打误撞，2005年，一次偶然的机会下，罗俊强进入了商业地产这一行，从武汉四大国有资产写字楼的销售开始做起，而这一干，就是在商业地产这一行干了10余年。

那时候进入商业地产是没有任何门槛的，没有相关考核，没有系统培训，罗俊强笑称“自己是野路子进去的”。

而这与当时所处行业爆发的红利期是分不开的。

罗俊强回忆，2005年商业地产刚刚兴起时，基本都是各大百货卖场，没有电影院没有娱乐，代表如武广，新世界百货、中心百货等。

罗俊强笑谈，那时候跟别人讲自己是做招商的，别人听不懂，但说是“租铺子的”，别人一听就懂了。

那个时候做商业，跟个人的能力是没有太大的关系的。做招商更是坐在办公室就会有很多主动排队找上门的商家，说是抢着进卖场也不为过。

这是武汉商业最好的时代。由此也诞生了很多商界的风云人物，如中商、武商的掌门人等。罗俊强也完成了早期自己的行业经验、品牌资源和人脉积累。

这是早期商业地产的行业红利，而罗俊强作为80后进入的最早一批，正好赶上了。

02

网上曾经有段关于80后的流行段子：

作为80后，没赶上义务教育免学费，没赶上改革开放大浪潮，没赶上大学毕业后包分配，没赶上低房价……这也是罗俊强的真实经历写照。

随着武汉商业地产的兴起繁荣，越来越多的人尝到了商业的甜头。

2010年以后，以万达的三代店进来武汉后，行业也进入爆发井喷期，一年甚至十多个项目相继开业。

而这个时候，招商角色开始转换了，以前是品牌求着进卖场，现在反过来是到处求着品牌进。

到了2019年，红利期已过，行业各种弊端愈加显现出来，大量商业项目兴起的同时，也伴随着越来越多的商业项目关门谢客，如新世界百货等。

这是武汉商业最坏的年代。罗俊强自嘲自己赶上了武汉商业变迁所有关口年代。在见证了商业行业的兴衰起伏，不可否认的是，武汉商业不再是靠天吃饭，真正进入了拼“实力”的年代。而这几年，从业人员转行退出的太多了，身边也有太多这样的例子。

罗俊强自称自己算是幸运了，还能继续留了下来。

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关于江汉路佳丽广场和happy站台，可算是武汉最具神秘色彩和传奇性的商业之一。从佳丽百货到新佳丽时尚广场，从无人问津到武汉最成功的地下美食街，流传有众多话题。

▲江汉路happy站台

据了解，那时候的武汉人，还没有走到地下商业消费的习惯。而Happy站台出现转机，还是缘于一次偶然的事件：

happy对面的万达餐饮前些年因为消防问题，部分停业整顿了。

习惯了在万达美食一条街消费的年轻人开始转向happy站台，这时有人才开始意识到：小餐饮美食或许是一个方向。慢慢地，happy站台逐渐加大了小餐饮的入驻比例。

可以说，happy站台成了武汉当时做起来的第一个地下商街，拉开了武汉地下商业模式的新热潮。而后边的众多模仿者多“折戟其中”。

▲新佳丽时尚广场

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如今的新佳丽广场，8万方的商业体量，其中右侧裙楼租给了王府井，除了少量零售业态外，这里聚集了江汉路商圈内最多的大餐饮商户。

经常逛江汉路的年轻人，或许都会有这样一个概念：小吃美食首选happy站台，而大餐会首选佳丽广场。

作为年轻一代的商业地产运营管理者，罗俊强认为，打折和优惠券营销早已过时。

在他看来，现在的运营，更需要互联网思维，除了要有敏锐的品牌时尚嗅觉外，还要了解当下年轻人在精神层面的需求，如手游、二次元、B站、社畜、丧文化等样样都要懂一点。

在happy站台的运营上，打出了网红经济的概念，引进茶饮小吃等网红品牌，打造江汉路的网红第一站。

紧跟潮流的同时，happy站台作为武汉市最早的地下商业街，也记录有很多人的回忆。

因此，happy站台只能做小范围上的微调，保留老武汉的烟火气，相反的，佳丽广场要大改。

零售有王府井，大洋百货，这里该有的都有了，佳丽广场唯有做差异化运营，才能做起来。

在佳丽广场的3~6楼，聚集着50多家大餐饮类品牌，涵盖有中餐、日料、西餐、烧烤、火锅等，形成了强大的餐饮品牌效应。

同时，这里的品牌更新率超过了40%。在这里，消费者可以一直感受到最新最热门的品牌引进。

据介绍，今年以来，佳丽广场二楼引进了日本首家声光电艺术馆，将近1700㎡；同时将二楼部分零售业态改成了儿童业态，打造成江汉路商圈少有的儿童乐园，形成一站式餐饮娱乐消费集聚地；8楼引进有“密室王者”之称的迷斯伍德江汉路旗舰店。

同时，在硬件上，5、6楼已改造完毕，接下来还将对1~4楼进行硬件上的升级改造。

现在的消费群体已经成了95后，求新、好玩、创意度等，对品牌的忠诚度已不像以前。而这也对罗俊强及其团队提出了新的更高的要求，除具备敏锐的商业判断能力，还必须紧盯时尚潮流，线上与线下结合，才能保证项目不被市场最终淘汰。

05

现在的商业地产不可能是一成不变的，这是目前做商业的人普遍达成的共识。

据不完全统计，以前江汉路车流加人流约100万人左右，2016年江汉路改造升级后，据监测数据分析统计，人流相比以前大大减少，并且还以外来人口和旅游人口为主，

这其中，与一环以内核心商圈的功能改变、市场的分化，消费习惯的转变都不无关系。

武汉江汉路

【后记】

这个80后的商业地产人，做过销售、招商，操盘过大武汉1911、光谷时间广场、东坡外滩等众多项目。

当然，期间也曾离开行业出去开过公司，创过业，投资过几家实体店。如今，再回到了自己专注多年的商业地产事业上，依然是：战战兢兢，如履薄冰。

这也成了目前这个行业最真实的写照。

做的越久的，反倒越是看不懂商业地产这个东西。这也是最深沉的行业思考。

因为这个行业，有时候本来就没有不变的规律可以遵循。

在目前武汉大环境下，按部就班的招商、运营、企划营销等按照制度和手册做商业的最后多数都垮掉了。

现在，一个商业项目能否成功，已经完全没有可复制性，除了靠自身的科学规划，专业的运营和管理太重要。

作为目前武汉核心商圈存量商业的运营管理者，罗俊强深感到一种责任，这种责任不仅来自本身所处的职位，还有来自外界：

江汉路自1900年汉口地皮大王刘歆生开辟了江汉路一条街以来，一直以来都是汉口商业的中心。佳丽广场更是江汉路中的核心商业，happy站台至今也仍是武汉当今最成功的地下商业，保持着旺盛的商业生命力。

“如果老武汉人的商街丢失了，那将是所有武汉人的遗憾”，保持更新不被淘汰，这是罗俊强对自己的交代，也是对这座城市的承诺。

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