选房秘笈--中交锦方测评

7月15日，南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于规范购买新建商品住房报名工作的通知》。其中指出，自7月19日起，将建立全市统一的购买新建商品住房在线报名平台（南京房产微政务“宁小通”），针对部分关注度较高的商品住房项目，将采取集中供应的方式上市销售，申购人自报名之日起至摇号结果公示当日止，仅可参加一个集中供应项目的购房报名。

终于等到这一天了，再也不用和注水号、虚假房号一起抢房了，绝对利好刚需购房，如果真心实意想购房，那摇中的概率大大提升。以前那种广撒网，碰到谁就是谁的时代过去了，深思研究后再下手的理性购房者变多。如果真心想买某个楼盘，那么考侠的测评系列，您一定不能错过。

中交锦方(NO.新区2019G12地块)于2019年，被中交以底价16.9亿拿下。项目位于南京江北新区商务西街以南，迎江路以东地块，东至规划道路，南至规划道路，西至迎江路，北至商务西街。主要建设内容包括：住宅、办公、公寓、商业、地下车库及其他配套设施。（）

NO.1|壹（采光)

中交锦方一共分为A、B、C、D四个区，C&D两区为住宅。整个住宅建筑南偏东48°左右，为东南朝向。D区均为4栋T2的高层，层数24~25F。C区为5栋高层，8/9#为T4户型；5~7#为T2户型。受用地限制，楼间距离也就40~50米。

从首层日照分析图来看，整个住宅区采光不错，所有楼栋首层南向日照均能达到3H，中心场地内采光也有2H以上。（见上图）

（白天最短-冬至日）

从冬至日日照分析图来看，2/4#号楼低层西侧受到遮挡，采光不足1小时；1~9#楼东侧（实际为东北侧）受不到采光。（见上图）

（一年最冷—大寒日）

从大寒日日照分析图来看，2/4#号楼低层西侧也受到遮挡，采光不足1小时。因楼盘角度朝向问题，没有南向居室能达到8小时。1~7#楼20层往上才有7小时日照。（见上图）

NO.2|贰（通风）

根据冬季速度云图(平面+三维），小区内部1.5m高度的风速在2级轻风区间，冬季户外活动尽量基本不受冷风猛吹影响。除3/4#楼东侧外，其它楼栋东户侧墙立面的局部风压8级。

而夏季速度云图(平面+三维），D区内部1.5m高度的风速都在1级软风，几乎感觉不到。C区内部可达2级轻风，稍许凉爽。5#、8#、9#楼西南立面高楼层部分的风压7~8级，风力较大，对室内拉风效果显著。

NO.3|叁（噪音）

根据白天的声环境分析，小区内部活动场地为45~50分贝，在标准限值内。东侧受配套用房阻隔，噪声较小；沿街楼栋南面达到了55~60分贝较为嘈杂，需要考虑下外窗的隔音效果。楼栋低层受遮蔽物遮挡，为40分贝左右。

而夜间的声环境分析可知，相对要安静多只有35-40分贝，达到疗养院的安静级别。靠外侧的的高楼层也才40~45分贝，晚上睡眠干扰较小。

NO.4|肆（尺寸）

中交锦方一共5种户型，110㎡（智享）、130㎡（悦享）、135㎡（睿享）、140㎡（遵享）、160㎡（臻享），均是一类高层其分布如下：

户型110：经典三室两厅两卫布局，户型三面朝南，结构方正，冗赘较少。客厅尺寸3.85mx3.45m；餐厅尺寸2.05mx1.95m，客餐厅相互联通，空间显大。主卧12平米自带三件套独立卫生间；北向书房可以改为客卧或作为儿童游乐。南侧次卧作为儿童房间，还可直通阳台。厨房U型布置，利用率高，紧邻餐厅美味传递及时。6.95m开间的大阳台，多项用途，绿植家政互不拥挤；休闲躺椅宠物小窝其乐融融。入口玄关拘谨，无法存放大件，是个遗憾。但来说作为入门户型，很适合3人居或紧凑4人居。

户型130：与110户型布局相似，各空间尺寸相对更加舒适。客厅采用3.5面宽设计，让家庭人员能更多地聚集交流地。5.8m开间的大阳台，也能放下洗涤及宠物小窝。入口玄关设计了一排柜子满足储物需求，但是开门即是餐厅没有一丝遮挡，需要靠墙设计方形餐桌。

户型135：D地块的135户型，均为两梯两户，L形户型结构，算不上方正。但几乎独家独院的电梯厅设置，让入口玄关可以外置，也无形中增加了5~6㎡空间的使用感受。餐厅和卫生间尺寸较小，使用不便。但和130户型一样做了3.5面宽的客厅，打造人气交流场所。

户型135（右开门）：主入口开设与中宫，不增不减。北次卧位于天医，利于身体健康，疾病减少。厨房位于延年位，增长寿命和财运。主卧处于六煞，会导致烦恼与是非多，但是有利于人缘。五鬼位，阴邪较重，客厅要采取化解。而大凶绝命位，在户型之外影响不到住户。

户型160：C地块的160户型，与140户型相似，但舒适性更佳。厨房为C形布置，与餐厅相邻。且设置了北向阳台，真正达到了南北通透；同时减少南阳台的洗涤设备，让南阳台变成独立的休闲场所。

NO.5|伍（朝向）

参考规划总图上的楼栋朝向及户型宣传页上户门开启向，推断出户型有3种朝向， 为坐东南向西北的巽宅、坐西南向东北的坤宅和坐东北向西南的艮宅。

户型110：主入口和玄关处于六煞方位，不佳；客厅、南书房位处两大吉位，意味财运稳定成长，富贵多寿。主卧大部分为延年位，增长寿命和财运。绝命处于暗卫处，可以常用卫生间以泄除凶运。五鬼位处客餐厅的过道处，但是仍需要摆件来调节餐厅。此户型主要缺陷是生气位（第一吉位）缺失，需要想法子在其它几个吉位进行增强。

户型130：第一吉星—贪狼星（生气位），主入口开设在此属大吉，主家运昌隆和人财兴旺。客厅部分位于伏位，利于运势平安如意，生活和睦顺利。主卧位于天医，利于身体健康，疾病减少。厨房、卫生间位于祸害位，需要常用卫生间，以泄凶气。北次卧处于六煞，会导致烦恼与是非多；五鬼位，阴邪较重，但是在衣帽间，影响较小。而大凶绝命位，也只在过道处，影响不到人员。（总的来说大门、主卧、客厅、厕所都在比较合适的位置，属吉）

户型140：主入口开设绝命凶位，影响整体气场，一定要化解。南向生活空间均在吉位，可以特地增强。五鬼和六煞处于暗卫处，对住户影响很小。祸害位于厨房，也需要化解。

户型160：与140户型相似，需要化解主入口的绝命凶位，还要能引到生气吉位。

户型135（右开门）：主入口开设与中宫，不增不减。北次卧位于天医，利于身体健康，疾病减少。厨房位于延年位，增长寿命和财运。主卧处于六煞，会导致烦恼与是非多，但是有利于人缘。五鬼位，阴邪较重，客厅要采取化解。而大凶绝命位，在户型之外影响不到住户。

户型135（左开门）：主入口开设与中宫，不增不减。客厅部分位于大凶绝命位，应减少此处活动。北次卧位于天医，利于身体健康，疾病减少。厨房位于天医，增长寿命和健康。主卧处于六煞，会导致烦恼与是非多，但是有利于人缘。五鬼位，阴邪较重，北侧卧室要化解。伏位正好落在2个卫生间上，没法发挥作用。总的来说，吉位没有利用上，凶位反而一个都没落。

以上即是中交锦方的测评。从风、光、声、空间、风水角度来看，个人评价:

采 光★★★★★★★★★☆9.0

通 风★★★★★★★★☆☆ 8.0

噪 音★★★★★★★★☆☆ 8.0

尺 寸★★★★★★★★★☆ 9.0

风 水★★★★★★☆☆☆☆ 6.0

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