正荣地产寻求债务展期黄仙枝：争取一年内稳定经营恢复流动性

本报记者 李贝贝 上海报道

2月23日，正荣地产（06158.HK）召开投资者电话会。正荣地产董事长黄仙枝坦言公司目前已无法如期偿还，但希望能在投资人的支持下进行债务展期，避免大面积的违约。同时，正荣管理层对债权人明确表态不“躺平”，将争取用一年时间走出经营困局。

“困难来得突然”

2月22日，正荣地产发布公告，拟对5笔境外债进行交换要约及寻求征求同意，5笔境外债将分别在今年3月、4月、6月、8月及9月到期，除一笔为离岸人民币债券（16亿元）外，其余4笔债券均为美元债（合计剩余金额为7.98亿美元）。同时，正荣还就8笔在2023年或之后到期的债券进行同步同意征求，13笔债券未偿还金额总额约为34.123亿美元。

2月23日，正荣地产召开投资者电话会，就公司资金状况、债务展期及资产处置等问题与投资者进行交流，正荣地产董事会主席黄仙枝及多名高管参加。

正荣地产方面向《华夏时报》记者提供的会议实录显示，黄仙枝在投资者会上坦言“公司实在没有办法如期偿还期间到期的债务”，希望能够对2022年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题，给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。再加上外部环境的逐步回暖，黄仙枝乐观预计公司的现金流能够得以修复，使债务问题得以妥善解决。

会上，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示，公司希望能在投资人的支持下进行债务展期，避免大面积的违约，而境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划当中的一部分。公司希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。“公司希望能在相对公平的原则下平等对待境内和境外债权人”，除美元债之外，公司还将计划和其他境外债包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排，“对于一些有底层资产的ABS等其他债务的处理，我们也会考虑执行方式落地手段的差异，同时在整体境内外平等的前提下进行”。

黄仙枝认为，2021年对整个房地产行业来说都很艰难，外部经营环境发生了重大变化，公司和其他同行都面临着前所未有的困难，“而且困难来得很突然，无法提前准备应对，令人措手不及”。

正荣地产财务负责人康弘指出，“公司现在面临的流动性压力非常大，因为整个监管资金的政策在不断收紧，加上政府监管，金融机构监管以及合作方的监管，多重监管的叠加，造成整个项目层面以外的，用于偿还债务的资金非常有限。”

康弘称，前两个月整体的销售不及预期，一月份全口径较同期下降了约30%。同时，前两个月公司融资贷款普遍落空，部分国有股份银行甚至提前抽贷，融资净流出四十多亿，比去年年底的原计划落空20个亿；第三，年底春节前是工程款以及其他支出的高峰，一月份支出较平日高出了近15亿，整体现金流流出约81个亿，超出预期50亿，对原先的资金计划造成了很大影响。

此外，公司资金受限比例高达95%，可用资金仅占到总资金约5%左右，“这样的情况目前仍然没有看到任何的好转。因此，本次交易公司可用的资金非常有限，目前的方案已经是公司能够拿出来的最好方案。因此还恳请各位投资方能够理解。”康弘表示。正荣地产集团执行董事兼CFO陈伟健坦言，看起来2月份的销售还会比1月份更差，销售回流应该也大概就是两个亿左右。

基于此，目前的展期方案，已经是正荣地产能够拿出来的最好方案。“公司也研究过各种债务的解决方案，但是公司体量大，债务结构非常复杂，只能通过短时间的本金展期才有可能维持利息的正常支付，这也是对各方来说一个最优的方案。”康弘表示，如果本次交易无法顺利完成，正荣也只能考虑其他的方式，进行整体的债务重组。“但我相信这种结果，对债权人和公司的不确定性因素都会更高。”

预计上半年处置约40亿元资产

寻求债务展期的同时，黄仙枝强调，正荣不会“躺平”，管理层将齐心协力维持经营的稳定，努力进行自救。“我们希望能够得到广大投资人的理解，能够在非常时期一起同舟共济，共同度过眼前的难关。”尽管短期内正荣没有办法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口，但正荣管理层相信，通过债务展期，预期在一年内稳定经营，恢复流动性。

刘伟亮认为，目前国家政策陆陆续续，从节后有适度的、个别城市的放松。“如果这种形式能持续下去，我们预判会有深度的放松情形，尤其是在合理范围内对融资的管控，能够很好地帮助到公司稳定2022年整个经营的局面。”

刘伟亮进一步表示，如果公司这次能够在债权人包括美元债持有人的支持下得到一年的展期，在一年的时间内，正荣将争取持续改善生产经营，有望从以下几个方面增加现金回笼，满足债券的未来兑付。

第一，在途资金的回笼以及受限资金的释放。2月有接近120亿的应收账款，受限资金从目前的95%也有望降低。随着政策的适度放松，有可能会释放一部分补充流动性；

第二，加快销售和资金回笼。截止到2月初，预计剩余的权益货值大概有1300亿以上，基本上分布在南京、苏州、福州等这些核心的城市。加上强二线城市获得的流动性整体还是比较好。未来通过加快销售资金回笼来保持生产经营以及资金的回笼。

第三，持有物业的出售。公司目前还有资产总值接近100亿的自持物业，扣除掉当前20亿融资和再投入的30亿，按照公允价值计算的净价值约40到50亿左右。

《华夏时报》记者了解到，为确保春节后的第一时间快速返岗复工，正荣各区域均已召开了返岗复工的会议，和施工单位进行友好协商，以推进工程进度。刘伟亮表示：“项目根据现场的进度，对正常进行的项目、工程款支付额度有所控制，但均在有序的安排付款。各施工方都在配合，安排进场施工，目前已经超过70个项目进入到了复工的状态、有序进行施工，目前公司整体运营情况是稳定的。”

此外，刘伟亮透露，公司主要布局的项目是在一二线和强三线，整体资产流动性较好。目前正荣已经梳理了一批合作项目和投资性物业，合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。

2月24日，工商资料显示，正荣地产将其持有的荣福（天津）置业发展有限公司股权转让给了合作方美的置业。荣福天津置业目前正开发“和筑梅江”项目。该项目成交价格11.28亿元，获得资金后的正荣地产有望缓解债务危机。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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