特写_深圳商务公寓忙促销房企营销也需“冷思考”

对于深圳楼市，商务公寓一直是一个特殊的存在。由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些贷款限制条件，多数购房者对商务公寓“望而却步”。

不仅如此，记者随机采访发现，多数投资者购买商务公寓后会选择出租，但深圳租赁市场的租金回报率一直呈现低迷的走势，也让一些投资客感到无奈。“刚刚买了一套58平方米的商务公寓，当时销售人员推销时说新公寓至少能租到8000元，现在只开6500元的房租，也空置了很久。”陈先生刚在福田区买了一套商务公寓，“现在入市的新房越来越多，价格高了就不好出租。”

正因为去化“难”，各种促销手段层出不穷。“由于疫情，我们也不好上街去推销，本来我们都安排好经理去驻场外当街霸。”在罗湖太安片区，资深房产中介黄经理告诉记者，“商务公寓去化难，但开发商给的佣金也高，我们都要搏一搏。”

说起高佣金，位于罗湖深南东路的兆鑫汇金广场一度开出最高15%的单套成交佣金，而且中介只要带客上门即可抽100-500元的购物卡红包等活动，十足吸引眼球。不过，现场售楼处工作人员表示，高佣金仅限指定户型。除了高佣金，结佣快也是一些开发商给予中介机构的承诺。在罗湖笋岗片区，一处正在销售的商务公寓开出高佣金结佣快的广告，最高单套创拥可达28万元。

除了高佣金，送家电大礼、甚至推出85折的特价房，都是深圳商务公寓市场目前的“写照”之一。记者调查发现，深圳目前的存量商务公寓，部分项目都已经通燃气，甚至还实行“民水民电”，越来越像“类住宅”。在许多人看来，商务公寓一般是用来投资，但也有部分购房者选择商务公寓“自住”。所以，也有打算买商务公寓自住的购房者反问：“为什么不能直接让利给我们？”

对于房企来说，商务公寓也是快速回笼资金的首选。“虽然现在深圳的新房也没有以前好卖，但我们对深圳市场的前景依然看好，住宅的促销力度不会比商务公寓大，商务公寓尽快去化也是公司在今年上半年定下的目标之一。”一家国企营销负责人对记者说。据了解，深圳新房市场的佣金一般有以下两个标准：住宅1-3个点，公寓写字楼基本是3-5个点，而部分去化率低的项目会达到5个点以上。

其实，深圳商务公寓过剩的矛盾长期存在，有业内人士认为，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力。对于房企的营销而言，究竟是让利于购房者还是中介机构？这或许需要房企们对营销方式进行思考。

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