该宗土地于2000年11月1日的市场价格为（）。

该宗土地于2000年11月1日的市场价格为（）。

A.17496元/平方米

B.17854元/平方米

C.19630元/平方米

D.17156元/平方米

正确答案：D

答案解析：（一）解题思路

（1）根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。（2）计算建筑物部分产生的纯收益。（3）从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。（4）计算剩余使用年限下的土地收益价格。（二）公式与计算步骤1.本题应用的主要计算公式房地年纯收益：房地年总收益－年总费用建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率土地年纯收益：房地年纯收益－建筑物年纯收益有限年期土地价格＝土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]2.计算步骤

（1）计算房地年纯收益、房地年总收益。①该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360（万元）押金年运用收益＝押金×押金收益率＝60×5%＝3（万元）年总收益＝年租金收益+押金年运用收益＝360+3＝363（万元）②计算房地年总费用。年总费用＝月平均费用×12月＝15×12＝180（万元）计算房地年纯收益。房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用＝363－180＝183（万元）（2）计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。建筑物现值＝重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限＝4000×2500×（50-5）/50＝900（万元）建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率＝900×8%＝72（万元）（3）计算土地年纯收益。土地年纯收益＝房地年纯收益－建筑物年纯收益＝183－72＝111（万元）（4）计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。土地总价格＝土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]＝111/6%×[1-1/（1+6%）（50-5）]＝1715.6（万元）（5）计算土地单位面积价格。土地单位面积价格＝土地总价格/土地面积＝1715.6×10000/1000＝17156（元/平方米）

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