假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（）

假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（）

A.以市场比较法价格

B.以收益还原法价格

C.采用权重法加和，且收益还原法权重较大

D.采用权重法加和，且市场比较法法权重较大

正确答案：D

答案解析：（一）解题思路

（1）根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。（2）计算建筑物部分产生的纯收益。（3）从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。（4）计算剩余使用年限下的土地收益价格。（二）公式与计算步骤1.本题应用的主要计算公式房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]2.计算步骤

（1）计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360（万元）押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3（万元）年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363（万元）计算房地年总费用。年总费用=月平均费用×12月=15×12=180（万元）计算房地年纯收益。房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用=363—180=183（万元）（2）计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限=4000×2500×（50-5）/50=900（万元）建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率=900×8％=72（万元）（3）计算土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益=183—72=111（万元）（4）计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]=1715.6（万元）（5）计算土地单位面积价格土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156（元／平方米）

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