市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

正确答案：

（1）采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；③可比实例的成交日期应与估价时点接近；④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

（2）因为成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长时间），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年。

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