就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？

就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？

正确答案：

对于私人出租住宅进行交易价格评估，可以优先选用：

（1）市场比较法；（2）收益还原法；（3）成本估价法。每种估价方法分别需要搜集的资料为：

（1）市场比较法。

①估价对象（私人出租住宅）的房屋产权证、土地使用证、他项权利情况，估价基准日，现场踏勘资料，包括坐落位置、地段、区位、附近环境、环保、绿化、人文景观，建筑物外观、结构、装修、设备、使用维护保养情况等

②收集数宗在同一地区或同一供求范围内同类物业的交易实例，从中选取3宗以上作为比较实例。了解比较实例的交易价格、交易情况、交易日期以及交易实例与估价对象的区域因素和个别因素影响资料

③比较实例和估价对象的区位级别、土地面积、建筑面积、建筑结构、设备、装修、建成年月及各种影响因素的影响方向和幅度资料

④当前当地同类物业价格变动趋向、供求状况、同类竞争项目资料。

（2）收益还原法。

①估价对象资料同上，该住宅是否已出租，租金水平等资料

②该地价区段内同类型住宅的租金，平均收益水平、经营税费资料，以确定年平均净收益水平

③该地银行一年期贷款利率、同类型住宅的租金与售价比率，同行业平均收益率等资料，以确定适当的还原利率

④该住宅的土地使用权年限、建成年月、耐用年限、重置价格、房屋平均空置率、实际新旧程度、结构类型、老租户的反映等资料。

（3）成本估价法。

①估价对象资料同上

②该住宅的建成年月、结构类型、建筑质量、建筑物耐用年限、残值率、残值、实际新旧程度、重置价格、物理损耗、经济损耗，功能损耗等资料

③住宅所在地段的基准地价、标定地价水平

④各种调节因素及影响幅度，如层次、朝向、结构、采光、通风、环境、景观、地段、区位、装修、设备等资料。

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