某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1层、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请问：写出应选用的估价方法及估价技术路线。

某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1层、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请问：写出应选用的估价方法及估价技术路线。

正确答案：

（1）选用成本法、收益法和比较法中任两种。对各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。（2）将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价价值。（3）收益法、比较法中商业、办公用房应分别评估。（4）选用成本法时的估价技术路线为：首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。（5）收益法的估价技术路线为：当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过比较法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。

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